房子贷款还了两年想卖怎么办
《民法典》和《商业银行法》，房贷未结清的房子可以买卖，但必须完成“解押”流程。你要先把欠银行的钱还清，解除房产抵押状态，才能办理过户手续。法律上最核心的两点：1）必须取得抵押权人（银行）的书面同意 2）交易完成后需及时办理抵押权注销登记。私自交易未解押的房产，导致合同无效甚至被银行起诉。
手把手教你操作流程
第一步先给银行打电话，说你要提前还款。现在很多银行APP都能直接预约，但要两点：1）提前15-30天预约 2）会收违约金（一般是剩余本金的1-3%）。我朋友去年卖房就被收了八千多违约金，心疼得要命。
第二步准备好钱，这里有三个筹钱路子：1）用买房人的首付款来还（要签资金监管协议）2）自己找过桥贷款（利息高但速度快）3）让中介垫资（手续费2%左右）。特别提醒：千万别私下收买家钱去还贷，去年有个客户这样操作，结果买家中途反悔，闹上法庭折腾了半年。
第三步去银行拿解押材料，包括结清证明、他项权证这些。有个坑要：有些银行要等15个工作日才能拿到材料，着急卖房的得算好时间。上个月有个客户因为没问清楚时间，差点违约赔了5万定金。
必须知道的事项
看房本有没有抵押章！很多业主还完贷款就忘了办解押手续。去年遇到个案例，房子显示已抵押状态，结果过户拖了3个月。建议去不动产登记中心拉个产权证明，20块钱就能查清楚。
资金安全是重中之重！建议走银行资金监管，千万别让买家直接把钱打给你。听说过最惨的案例是卖家收了80万首付去还贷，结果买家用消费贷付的首付，后来贷款没批下来，钱都要不回来。
税费比你想象的高！满2年免增值税但个税还得交（1%或差额20%）。是买来投资的，还要交土地增值税。上周帮客户算过一笔账，300万的房子各种税费加起来要13万多。
常见问题解答
Q：必须经过银行同意才能卖房吗？
A：是的！《物权法》191条，抵押期间转让抵押财产必须经抵押权人同意。偷偷交易导致买卖合同无效。
Q：提前还款违约金怎么算？
A：各银行规定不同，常见的是：1）贷款满1年免违约金 2）按剩余本金1-3% 3）按还款额2-5个月利息。剩余贷款100万，违约金在1万到3万之间。
Q：解押手续要多久？
A：正常流程7-15个工作日，但年底银行额度紧张时拖到1个月。建议避开12月办理。
Q：能先签买卖合同再解押吗？
A：可以！但要在合同里写明"卖方须于XX日前完成解押"，约定高额违约金。最好让中介做合同补充条款，写明用买家首付款还贷的操作方式。
