有贷款的房子做公证有效吗
《公证法》和《民法典》规定，有贷款（抵押）的房产办理公证本身是合法有效的。但必须明确：公证的效力≠可以自由处置房产！房子在抵押期间，银行作为抵押权人享有优先受偿权，即使办理了赠与、买卖等公证，未经银行同意无法办理过户登记。简单来说就是：公证能证明协议的真实性，但实现权利要"过银行这关"。
为什么说公证有效但"白做"？
最近有个朋友想把还在还贷的房子公证给儿子，结果被公证处提醒："可以办公证，但房子一天没解押，这公证就是张废纸"。这场景特别典型——很多人以为拿着公证书就能高枕无忧，实际上这里藏着三个关键认知：
第一层：公证的是"协议"不是"房产"
公证处只对双方自愿签订的协议进行真实性认证，确认夫妻财产约定、买卖意向的真实性。但抵押登记的法律效力高于公证，银行不同意解押，房本上的名字就改不了。
第二层：过户登记才是王道
北京某法院判例显示，即便有经过公证的房屋买卖合同，买方因卖方未解押导致无法过户，最终只能追讨违约金却拿不到房子。这告诉我们：公证≠过户成功，关键看抵押权是否解除。
第三层：银行才是"隐形房主"
在房贷还清前，房子的"生杀大权"其实在银行手里。去年某地就发生过公证赠与后，因赠与人断供导致银行收房，受赠人血本无归的案例。
聪明人都在这样操作
看到这里先别慌，有贷款的房子办公证也有正确姿势：
场景1：夫妻婚内财产约定
张姐发现老公出轨，赶紧把两人名下的按揭房公证为个人财产。虽然暂时不能过户，但这份公证离婚时能作为财产分割依据，只要后续还清贷款就能执行。
场景2：委托卖房公证
老王着急用钱，把还有50万房贷的房子委托中介出售。公证委托书让买家放心垫资解押，最终顺利完成交易。核心在于：约定用买方首付款优先还贷。
场景3：遗嘱公证
重病在身的李叔将唯一住房（尚有贷款）公证遗嘱给女儿。继承开始后，女儿可选择继续还贷保留房产或让银行拍卖清偿债务，避免继承纠纷。
常见问题Q&A
1. 有贷款的房子能做买卖公证吗？
可以公证买卖合同，但必须做资金监管公证！要求买方将首付款存入共管账户专项用于还贷，防止卖家卷款跑路。杭州某法院支持的案例就是采用这种方式。
2. 公证赠与后断供会怎样？
银行会追究原借款人和受赠人责任！去年上海某案例中，受赠人虽然持有公证书，但因未按时还贷，房子被拍卖后还要补足20万差额。记住：受赠房产=继承债务。
3. 离婚协议公证了能直接过户吗？
必须分两步走：①先公证离婚协议 ②还清贷款或与银行签订变更还款人协议。南京某区不动产登记中心明确要求：抵押状态下离婚过户，必须银行出具同意书。
4. 公证遗嘱继承还要还贷吗？
当然要！继承人需要在遗产范围内承担债务。可以选择：①继续还贷保住房子 ②让银行拍卖房产。郑州最近有个案例，继承人选择拍卖后，用剩余房款另购小户型，既还了贷还有结余。
