买房都已经开始按揭了可以退房吗

很多人在买房后开始还房贷了，突然因为各种原因想退房，这时候心里难免会打鼓：按揭都办下来了，房子还能退吗？从法律专业角度来说，答案是“可以退，但有条件”。《民法典》和《商品房销售管理办法》，购房合同一旦签订就具有法律效力，但在履行合同过程中出现开发商违约、房屋质量问题或不可抗力等情况，购房者有权要求解除合同并退房。不过，退房涉及银行贷款、违约责任等复杂问题，实际操作需要谨慎处理。

一、按揭买房后退房的法律依据

按揭买房后退房的核心在于“合法解除合同”。以下几种情况是法律明确支持的退房理由：

1. 开发商严重违约：延期交房超过合同约定时间（超过3个月）、擅自更改房屋规划（如承诺的学区没了）、五证不全导致无法办理房产证等。

2. 房屋质量不合格：主体结构质量问题、墙体开裂、漏水等严重影响居住的情况，购房者可以要求退房。

3. 不可抗力导致合同无法履行：政府规划调整导致楼盘被拆除，或者自然灾害导致房屋损毁。

4. 购房者因特殊原因协商退房：虽然法律没有强制规定，但开发商同意协商解除合同（支付一定违约金），双方可以自愿退房。

二、按揭退房的操作流程

想退房的人最关心的是：按揭都还了几个月了，到底要怎么操作？这里分三步走：

第一步：先和开发商“摊牌”。带上合同和证据（延期交房的通知、房屋质量鉴定报告），明确提出退房要求。对方同意，可以直接签解约协议。

第二步：处理银行贷款。很多人以为退房就是“房子不要了，贷款也不用还了”，其实大错特错！必须先去银行申请提前还款，结清剩余贷款。自己没钱还，可以要求开发商退还首付款和已还贷款后，用这笔钱去还贷。

第三步：办理解押和注销手续。房子还在银行抵押呢，得先解除抵押状态，再去房管局撤销网签备案，才能完成退房。

！开发商耍赖不同意退房，就只能走法律途径起诉了。这时候一定要保留好聊天记录、催告函、检测报告等证据。

三、退房要付出的“代价”

退房听起来美好，但现实很骨感。你面临这些损失：

1. 违约金：是你单方面无理由退房，要按合同赔总房款的5%-10%。200万的房子，违约金高达20万。

2. 已付费用打水漂：中介费、评估费、契税等，这些钱开发商可不会退给你。

3. 时间成本：走法律程序至少要半年起，这期间你还得继续还房贷，否则会影响征信。

4. 房价上涨的损失：退房后房价涨了，想再买同地段房子要多花钱。

四、常见问题解答

1. 开发商同意退房，但银行贷款怎么办？

必须先把贷款结清！可以和开发商协商，让他们用退还的首付款帮你垫付，或者自己借钱先还贷。千万别直接断供，否则银行会起诉你，征信黑名单等着你。

2. 房子有质量问题，但开发商不承认咋办？

立刻找第三方检测机构出具鉴定报告（建筑工程质量监督站），费用大概几千块。只要报告证明是主体结构问题，法院100%判你赢。

3. 已经还了2年房贷，退房能拿回多少钱？

理论上可以拿回首付+已还本金+利息（是开发商责任）。但开发商会扣违约金、房屋折旧费等，最终能拿回80%就算不错了。

4. 后悔买房能算“重大误解”退房吗？

很难！除非你能证明签合被忽悠了（销售承诺送车位但合同没写），单纯因为自己不想买了、觉得买贵了，法院基本不会支持。

5. 退房后多久能拿到钱？

是协商退房，开发商一般会拖3-6个月；打官司，从起诉到执行至少1年起。建议在解约协议里写明退款时间，超过期限按日收滞纳金。