买卖房屋怎么算违约责任

《民法典》第五百七十七条，房屋买卖违约责任的认定关键在于“合同约定+实际损失”。简单说就是先看合同里写没写违约金条款，有就按合同执行；没写或者约定不明，就要按实际造成的损失来赔偿。买家突然反悔不买房，导致卖家错过最佳卖房时机，差价损失就被认定为赔偿责任。法律还特别规定，违约金最高不超过实际损失的30%，定金不超过总房款的20%，这些都是判定违约责任的硬指标。

一、违约责任到底怎么算钱？

最近有个真实案例：老王把房子以300万卖给小李，合同约定了20万定金。结果小李突然失业付不起尾款，这时候老王能拿多少钱？20万定金直接不退，老王转手只能280万卖出，这20万差价还能再要赔偿。但要定金和赔偿金加起来不能超过实际损失的130%。所以老王最多能拿到20万定金+（20万差价×30%）=26万，总共46万。这个算法是不是比你想的复杂？

重点来了：合同里必须明确写清“定金”二字！写成“订金”“意向金”，法律性质就完全不一样。去年有个案子，买家交了50万“诚意金”，后来不想买了，法院判只用退40万，剩下10万当损失赔偿。所以用词差一个字，结果差十万八千里！

二、5种常见违约套路大揭秘

1. 突然涨价流：签完合同房价暴涨，卖家宁可赔违约金也要毁约。这时候买家可以要求继续履行合同，法院真的会判强制过户！去年深圳就有个案例，卖家赔了违约金还得按原价卖房。

2. 贷款翻车局：买家以为贷款批不下来就能无责解约？大错特错！除非合同写明“贷款不成可退房”，否则还是要继续筹钱买房。建议签合加上这句话：“若银行贷款未通过，双方和平解约不追究责任”。

3. 户口老赖术：房子卖了但户口不迁走，现在法院有新招——可以判每天按房款万分之一赔偿！北京朝阳区去年判了个案子，卖家拖了3年没迁户口，赔了买家32万。

三、必看的维权操作指南

发现对方违约，千万别急着吵架！先做这3件事：①拍照保存合同原件 ②用EMS发书面催告函（记得备注文件内容）③开始收集转卖记录、聊天记录等证据。有个关键时间点要记住：催告后超过15天还不履行，才有权正式解除合同。

要是走到打官司这步，记得准备这些证据：银行转账记录、微信沟通记录、中介证人证言、房价评估报告。特别是房价波动大的时候，专业评估报告能直接决定能拿回多少赔偿。去年上海有个案例，买家靠专业评估多要回了18万差价赔偿。

买卖房屋违约5大高频问题

1. 合同没写违约金怎么办？

可以按实际损失索赔，但要自己举证。新买房多花的钱、租房损失、中介费这些都要开发票留凭证。有个诀窍：立即找正规评估公司做房价评估，这个报告法院最认。

2. 贷款批不下来算违约吗？

关键看合同约定！写明了“因贷款问题可解约”就不用赔，否则要继续履约。建议签合同附加补充条款：“如银行贷款未通过，买方有权解除合同且不承担违约责任”。

3. 发现房屋有质量问题能解约吗？

重大质量问题才行！主体结构问题、危房、隐瞒凶宅等情况。普通的质量问题只能要求维修或赔偿。收集证据时记得做专业鉴定，自己拍的照片法院不认。

4. 违约金太高能要求降低吗？

超过实际损失30%的部分可以申请调整。有个案例合同约定了50万违约金，但实际损失只有20万，法院只支持了26万（20万+6万）。记住要主动举证实际损失金额。

5. 疫情算不可抗力吗？

新规明确：突发重大公共卫生事件属于不可抗力。但必须满足两个条件：①确实因疫情无法履行 ②及时通知对方并提供证明。被封控无法办过户，要及时联系公证处做情况公证。