和父母共同房产算首房吗
在法律实务中，"首套房"的认定标准主要看三个维度：房产登记情况、贷款记录和当地限购政策。《不动产登记暂行条例》规定，只要购房者名下没有独立产权住房，即使与父母共有房产，只要未单独持有其他房产，仍被认定为"首套房"。但关键要看房产证的"共有方式"：若是"共同共有"，被认定占用购房资格；若是"按份共有"且份额低于当地标准（如北京33%），则不影响首套房认定。各地政策存在差异，建议购房前先到当地不动产登记中心查询认定标准。
共同房产背后的首套房密码
小明最近准备结婚买房，发现自己18岁时父母买房加了他的名字，现在贷款被银行认定为二套房。这个真实案例揭示了一个普遍误区：很多人以为只要没单独买房就算首套，却不知共同房产也会影响购房资格。实行"认房又认贷"政策，即使只是房产共有人，在部分城市也会被计入房产持有量。
最近帮朋友处理过一个典型案例：王女士与父母共同持有上海一套房产，她自己从未单独购房。想置换新房时，却被认定为首套变二套，首付比例从35%飙升到70%。究其原因，上海规定共同共有房产无论份额多少都算完整一套。这个教训告诉我们：在房产证上加名需谨慎！
五大关键因素决定你的首套房资格
1. 产权登记方式：按份共有比共同共有更灵活。杭州规定，持有份额≤30%的可不计入限购套数。
2. 贷款记录：即使卖掉共有房产，只要有过贷款记录，再贷款买房就算二套。
3. 地域政策差异：北京、上海等城市执行最严标准，而成都、长沙等地相对宽松。
4. 婚姻状况：婚后配偶名下的房产也会合并计算。
5. 未成年子女房产：部分城市将未成年子女名下房产计入父母套数。
聪明人的避坑指南
准备婚前买房的小李，父母想给他加名又怕影响首套资格。我们给出的方案是：先以父母名义购房，小李通过借款协议明确出资比例，待结婚后再通过赠与方式变更产权。这样既保障权益，又不影响首套资格。
对于已经共同持有房产的年轻人，建议：①查询当地政策；②考虑通过析产分割产权；③必要时可先办理离婚（针对已婚人士）；④优先选择商业贷款已结清的房产进行置换。
常见问题解答
问题1：婚后和父母共有房产会影响首套房认定吗？
会受影响。婚姻存续期间取得的共有房产，多数城市会将配偶双方房产合并计算。深圳规定，夫妻任一名下房产都计入家庭总套数。
问题2：共同房产如何分割才能算首套？
可通过产权变更登记：①办理除名手续，需缴纳契税（房价×份额×1-3%）；②转为借款关系，需要公证借款协议；③买卖过户，但需缴纳增值税等费用。
问题3：继承的共有房产算首套吗？
继承取得的房产原则上计入套数。但部分地区如广州，若继承房产份额≤50%且唯一住房，可保留首套资格。
问题4：共同还贷但没加名算首套吗？
只要房产证没有名字就不影响。共同还贷记录影响贷款审批，建议保留还款凭证以备说明。
