夫妻共同买房时如何约定房产份额
《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产原则上属于共同财产，但法律赋予了"约定优先"的权利。第1065条明确规定：夫妻可以书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。房产证上登记的产权比例不一定等同于实际分割比例，只要双方签订合法有效的书面协议，就能突破房产证登记的限制。
夫妻买房必看：房产份额约定的实战指南
最近闺蜜小美和老公准备买房，两个人因为首付出资不同闹得不太愉快。小美父母资助了50万，老公家出了30万，剩下的贷款要一起还。这种"出资不对等"的情况，到底该怎么约定房产份额才公平？今天咱们就来聊聊这个让无数夫妻头疼的问题。
场景一：首付比例悬殊怎么办？
小王出了80%首付，妻子小芳出20%，这种情况建议直接按出资比例约定份额。总价300万的房子，小王可以占64%（80%首付对应的240万÷总价300万），小芳占16%，剩下20%按还贷比例分配。可以在购房合同备注栏注明："产权比例按首付及还贷贡献动态调整"。
场景二：父母资助怎么算？
像小美这种情况，特别要保留转账凭证。父母出资明确是借款，应在协议中写明"该部分出资视为夫妻共同债务"；是赠与，要注明"仅赠与己方子女"。建议将父母出资对应的房产比例单独划出，小美的50万占首付62.5%，可以主张对应17%的房屋份额（50万÷总价300万）。
场景三：全职太太如何保障权益？
莉莉婚后辞职带娃，老公负责购房还贷。这种情况建议采用"基础比例+贡献补偿"模式。先确定老公占70%基础份额，再约定每满1年育儿期增加2%份额，最高不超过40%。既保障经济贡献方权益，又承认家务劳动的价值。
夫妻买房5大灵魂拷问
问题1：婚前买房写两个人名字，分手了怎么分？
答：即便没领证，只要房产证有双方名字就是共有财产。建议签订《婚前购房协议》，明确出资比例和分割规则。若未约定，法院会按出资比例分割，但装修等隐形贡献也被酌情考虑。
问题2：贷款还没还清能改份额吗？
答：需要银行同意。《城市房地产抵押管理办法》，变更按揭房产权份额视为产权转移，需先结清贷款或由新产权人重新办理抵押。可与银行协商签订补充协议，但多数银行会要求提前还款。
问题3：口头约定有法律效力吗？
答：房产归属约定必须采用书面形式！《民法典》第1065条明确规定夫妻财产约定应当采用书面形式。微信聊天记录等电子证据虽然可以作为补充，但最好还是到公证处办理协议公证。
问题4：协议公证要准备哪些材料？
答：需要带齐7样材料：①双方身份证 ②户口本 ③结婚证 ④房产证或购房合同 ⑤财产清单 ⑥协议草案 ⑦财产凭证原件。公证费按财产标的0.1%-0.3%收取，各地标准略有不同。
问题5：离婚时对方不认账怎么办？
答：完善的协议应包含"违约条款"。约定违约方需支付房屋总价20%的违约金，或自动丧失部分份额。建议在协议中加入"无论婚姻状况如何变化，本协议持续有效"的条款，防止对方以感情破裂为由主张协议无效。
