两人共同共有房产如何分割
《民法典》第三百零四条规定，共同共有人可协商分割共有物，协商不成可请求法院裁判。对于房产这类特殊财产，分割方式包括实物分割（按份取得）、折价补偿（一方拿房给钱）或变卖分钱三种模式。实践中法院会优先考虑房屋使用现状、出资贡献、子女抚养等因素，夫妻离婚时带娃一方更容易获得房屋所有权。
一、共同共有房产分割的实战指南
最近帮老同学处理了件典型的共有房分割案：两个发小合伙买的学区房，现在一个要移民一个想置换，闹得不可开交。这种情况要看房产证登记，明确写了各占50%，那分割相对简单。但现实中很多共同买房根本不做产权登记，这时候就要拼证据链了——转账记录、聊天记录、证人证言都得翻出来。
去年有个案例特别有意思：情侣婚前共同买房，男方出首付女方还贷，分手时女方拿出18个月的房贷转账记录，法院判她获得35%份额。这说明现在法官更看重实际贡献，光靠嘴说"这钱是我出的"可不好使。
二、分割房产必须避开的三大坑
第一坑是隐形债务，用房子抵押过经营贷。上个月刚有个当事人，分割完房子才发现前夫把房子二抵了，凭空多出80万债务。第二坑是税费陷阱，满五唯一免税政策可不是自动继承的，需要重新计算持间。第三坑是装修折旧，很多人不知道精装修投入要按使用年限折算，别以为砸了50万装修就能要回50万。
建议分割前做好四件事：1.拉产调查抵押 2.请评估公司出报告 3.保存好装修票据 4.协商好户口迁移问题。特别是学区房，别房子分完了发现户口挂着前任进不了名校。
三、五种特殊情况的处理妙招
遇到父母出资掺和的情况要小心，去年有个案例男方父母转账时备注"借款"，结果离婚时女方被迫还钱。是农村宅基地房更复杂，外村人买的房根本过不了户。建议这类房产提前做析产公证，或者签好附条件回购协议。
还有个冷知识：法拍房也能协议分割！只要双方达成一致，可以不走拍卖程序直接过户。去年我们团队操作过，帮客户省了15%的拍卖佣金。关键是要赶在法院挂拍前提交分割协议，这个时间窗口只有7天。
常见问题解答
问题1：没签协议能分割房产吗？
当然可以！法律承认事实共有关系。去年杭州中院判例明确，只要能证明共同出资事实，微信聊天记录+银行流水+证人证言形成证据链，就算没书面协议也能主张分割。
问题2：房贷没还完怎么处理？
有妙招！可以和银行协商变更贷款人，或者设立第三方监管账户。去年新出的司法解释规定，取得房产方需在6个月内完成转贷，否则另一方有权要求强制执行。
问题3：房子判给对方却不给钱怎么办？
这时候要申请强制执行，法院可以拍卖房产。去年上海有个案例，男方拖着200万补偿款不给，结果房子被拍卖后女方反而多分了50万溢价。记得在判决书里写明逾期利息，现在法院支持LPR四倍的利息呢。
