离婚共同房产怎么售卖的
《民法典》第1062条和1087条规定，离婚时夫妻共同房产属于双方共有财产，原则上需双方协商一致才能出售。若协商不成，需向法院起诉分割房产，法院判决房产归一方所有并补偿另一方，或直接判令拍卖房产分割价款。必须取得离婚协议、法院判决书或调解书作为权属依据，才能办理后续过户或交易手续。
离婚夫妻卖房全流程指南
张姐和王哥离婚后卡在卖房环节大半年，就因为没搞清流程。其实离婚共同房产交易分三步走：
第一步：权属确认 拿着离婚证+离婚协议/判决书，先去不动产登记中心调档。遇到过协议里写"房产归女方"但没办过户的情况吗？这时候必须先把房产证改成单独所有才能卖。
第二步：贷款处理 案例显示，北京一对夫妻离婚后卖房被银行卡住，原因是男方主贷没结清。建议提前半年准备：要么提前还贷，要么和银行协商变更主贷人。
第三步：税费规划 重点来了！满五唯一能省大笔个税。李女士离婚后单独持房3年，卖房时因前夫名下另有房产，白白多交5.6%的税。记住：税费计算按家庭为单位，离婚后也要查对方房产情况。
4种特殊情形处理妙招
1. 对方玩失踪怎么办？ 带上法院公告送达的判决书，直接申请强制执行拍卖。杭州法院就强制拍卖过拒不配合的"老赖"房产。
2. 房子有抵押咋处理？ 要么用买方首付款解押（风险高），要么找担保公司过桥。建议选第二种，虽然多花2-3万但更安全。
3. 子女户口迁出难题 上海王先生卖房时就因孩子户口没处迁卡壳。对策：在买卖合同补充条款约定"预留5%房款作户口保证金"。
4. 房价谈不拢的破局法 找三家评估公司取中间值，或者约定超出部分按比例分成。曾有夫妻约定高于500万部分三七分，最终多赚20万。
常见问题解答
Q：对方不签字能卖房吗？
A：除非有法院判决书明确处置权，否则必须双方签字。有个案例，男方伪造签名卖房，不仅交易无效还被判刑。
Q：离婚协议约定了房产归属，还要办公证吗？
A：必须做！广州发生过因未办公证导致5年后无法过户的案例。建议在民政局备案后30天内完成析产公证。
Q：卖房款怎么分才合法？
A：原则上是平分，但还贷部分和增值部分要单独计算。首付60万男方出，婚后共同还贷40万，增值100万，女方能分得(40+100)/2=70万。
Q：房贷还没还清能卖吗？
A：可以！现在有"带押过户"新政，全国15城已试点。买卖双方+银行签三方协议，无需先结清贷款。
