男方名下有房女方没有能否算首套
《民法典》及各地限购政策，首套房认定需满足"认房又认贷"原则。若房产为男方婚前全款购买且登记在个人名下，女方再购房时可主张"无房家庭"身份。但若该房产系婚后共同还贷或登记为共同财产，则女方购房时将被认定为二套房。需结合房产登记时间、出资证明、贷款记录三要素综合判断。
深度解析：夫妻购房的5种典型场景
场景一：男方婚前全款房 小王在全款买了套90㎡住房，结婚时仍登记在个人名下。现在妻子小李想买房，只要当地实行"以家庭为单位"的限购政策，即便小李名下无房，购房时仍会被认定为二套房。但像长沙等实行"个人购房"政策的城市，小李可单独申请首套房资格。
场景二：婚后共同还贷房 张先生婚前首付30%买房，婚后夫妻共同还贷。这种情况下，即便房产证只有男方名字，《民法典》1062条，共同还贷部分及其增值属于共同财产。妻子再购房时，在北上广深等严格限购城市，100%会被认定二套房。
场景三：拆迁安置房特殊情况 老刘家拆迁分得3套回迁房，均登记在丈夫名下。北京住建局新政，若安置房未占用购房指标，妻子首次购买商品房时，仍可享受首套房政策。但需提供拆迁协议等证明材料。
城市政策差异对比表
北京/上海： 最严格，直接按家庭查房 广州/深圳： 认房又认贷，追溯5年内贷款记录 长沙/成都： 宽松政策，可按个人名义购房 杭州/南京： 分区域执行差异化政策
破解困局的3个妙招
妙招一：房产证除名 通过买卖或赠与将男方房产完全过户给父母，但需缴纳契税（评估价1%-3%）和个税（差额20%）。适合房产价值较低且父母有购房资格的家庭。
妙招二：商办类房产置换 将现有住宅转为商办公寓，这类房产不计入限购套数。但要商办房产首付需50%起，且不能落户。
妙招三：法拍房捡漏 部分城市法拍房不受限购限制，如武汉、重庆等地。但需一次性付清房款，且存在隐性风险。
常见问题解答
问题1：离婚后妻子能算首套吗？ 需满足三个条件：离婚满1年（北京需3年）、房产明确归属男方、女方无购房贷款记录。但像深圳等城市规定离婚2年内按原家庭查房。
问题2：婚前公证能规避限购吗？ 财产公证只能明确产权归属，不能改变限购认定。如上海王女士案例：虽做了婚前公证，但因婚姻存续期间买房，仍被认定二套房。
问题3：接力贷是否可行？ 部分银行允许父母作为主贷人，子女作为共同还款人。如广州某银行针对优质客户，可做到首付30%，但利率需上浮15%。
