签了购房合同房东反悔了怎样赔付

《民法典》第577条规定，房东签了购房合同后反悔属于违约行为，必须承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。赔付方式要看合同约定：1.已支付定金的适用"定金罚则"双倍返还；2.约定了违约金的按条款赔偿；3.没有明确约定的需赔偿买方实际损失（包括房价上涨差价、中介费、已付利息等）。房东坚持不卖，买方甚至可以起诉要求强制过户。

一、房东反悔的4种赔偿方案

去年我代理过一个案子，张先生看中一套学区房，签合房价300万，结果过户前房东突然说要加价50万。这种情况在房价上涨期特别常见，遇到房东反悔千万别慌，我们有4把"尚方宝剑"：

第一板斧：定金双倍返还
合同签了定金条款（是宝盖头的"定"），房东反悔必须退一赔一。你付了20万定金，房东耍赖就要赔40万。但有个坑要：定金不能超过总房价20%，超出的部分不算定金。

第二板斧：违约金索赔
现在中介提供的合同模板基本都有违约金条款，是总房价的10%-20%。500万的房子约定20%违约金，房东违约直接赔100万。但法院会实际损失调整，房价涨了200万，买方可以主张更高赔偿。

第三板斧：差价赔偿
最狠的是追讨房价上涨的差价！深圳就有个典型案例，房东违约后同户型涨了150万，法院判决房东除了退定金，还要补足这150万差价。需要买方及时取证，找中介出具同小区成交记录。

终极大招：强制过户
房子还没被抵押或转卖，买方可以直接起诉要求继续履行合同。特别是已经网签备案的情况，法院八成会判过户。去年北京朝阳法院就强制执行了一套房产，房东哭着说"加价50万就不卖了"，还是得乖乖配合过户。

二、手把手教你维权操作

发现房东要违约，第一时间要做三件事：1.发书面催告函；2.冻结房屋交易状态；3.收集证据链。千万别傻等对方回心转意！

有个客户王女士就吃过亏，房东说"再考虑两天"，结果第二天就把房子抵押给银行了。后来虽然拿到赔偿，但心仪的房子没了。正确做法是立即去不动产登记中心申请异议登记，20块钱就能锁定房产交易15天。

取证环节要保存：微信聊天记录、通话录音、中介见证证明、同户型近期成交价。去年杭州中院有个判例，买方靠中介提供的带看记录，成功证明了120万的房价差价损失。

三、5个必知的避坑指南

1. 阴阳合同害死人
为了省税做低网签价？一旦房东反悔，法院只会按实际成交价判赔偿。上海黄浦区就有买家因为阴阳合同，500万买的房子只能按350万网签价索赔，白白损失150万。

2. 首付款别直接转给房东
一定要走资金监管账户！苏州吴先生首付200万直接转房东，结果对方拿去赌博输光，房子还被多个法院查封。走资金监管哪怕房东反悔，钱也能安全退回。

3. 签约前查册不能少
花30块在"不动产登记中心"公众号查房屋档案，看看有没有抵押、查封、居住权登记。深圳罗湖有个买家没做产调，过户时发现房子被查封，打了3年官司才拿回房款。

常见问题解答

房东反悔必须双倍返还定金吗？

是的！民法典587条，收定金方违约必须双倍返还。但有两个例外：1.定金超过房价20%的部分不支持双倍；2.买方也存在违约行为的，按比例返还。

房东宁愿赔违约金也不卖怎么办？

可以起诉要求继续履行合同，只要满足三个条件：1.买方有购房资格；2.已支付首付款或有能力全款；3.房屋未被查封或抵押。郑州金水区法院就判决过强制过户案例。

违约金不够赔房价上涨损失咋办？

可以主张！最高法司法解释，违约金和赔偿损失可以并行。合同约定20万违约金，但房价涨了50万，可以要20万违约金+30万差价赔偿。

打官司需要准备哪些证据？

五大核心证据：1.买卖合同原件；2.定金转账凭证；3.催告履约的书面通知；4.房屋现状证明（产调报告）；5.房价上涨证据（同小区成交记录、评估报告）。

诉讼流程要多久？

普通程序6个月，简易程序3个月。但涉及房价评估、公告送达等情况延长。建议申请财产保全，防止房东转移房产。北京朝阳区有过3天完成保全的案例。