购买自建房合同协议书受法律保护吗
从法律专业角度来说，只要合同内容符合《民法典》规定且交易行为合法，购买自建房的合同协议书是受法律保护的！不过有个大前提：自建房本身必须具有合法建设手续。宅基地自建房要有集体土地使用权证、规划许可证，城市自建房则需要完整的产权证明。是违章建筑或小产权房，即便签了合同也被认定为无效哦！
自建房买卖合同的水有多深？
老王去年花80万买了套城郊自建房，签合拍胸脯说"绝对合法"，结果后来发现房子占用了耕地，现在整天跟卖家扯皮...这种案例可不少见！其实自建房交易主要分两种：
第一种是宅基地房：《土地管理法》规定，只能在本村集体内部流转。要是城里人买了，合同被认定无效，但有些法院会酌情判决赔偿。
第二种是国有土地自建房：这种只要双证齐全（土地证+房产证），买卖合同和商品房一样具有法律效力。重点要看卖家是不是唯一产权人，有没有共有人签字。
签合必须死磕的5个细节
1. 让卖家拿出土地性质证明（翻开红本本看"权利性质"栏）
2. 农村房要查宅基地使用权人是否一致
3. 写明违约赔偿条款（建议约定总房款20%）
4. 附上房屋现状照片作为合同附件
5. 最好找村委会/公证处见证
去年有个客户就因为没查土地性质，买的"自建房"居然是农业设施用地，现在房子要被强拆，钱也要不回来...
遇到拆迁怎么保住房子？
李阿姨10年前买的宅基地房遇到拆迁，原房主眼红补偿款想来抢房。法院最终判合同无效，但《九民纪要》精神，李阿姨拿到了70%的拆迁补偿。这里有个知识点：合同无效≠人财两空！法院会综合考量双方过错程度，一般买家能拿回购房款+部分增值收益。
常见问题解答
1. 没有房产证的合同有效吗？
分情况！是合法建筑暂时没办证，合同有效；是永远无法办证的违建，合同无效。参考《民法典》第215条，物权变动不影响合同效力。
2. 卖家反悔涨价能起诉吗？
完全可以！《民法典》第577条，守约方可以要求继续履行合同。去年深圳有个案例，卖家签完合同涨价50万，法院直接判强制过户。
3. 口头协议算数吗？
重大资产交易必须书面合同！虽然《民法典》承认口头合同，但发生纠纷时举证困难。建议微信聊天记录都要保存好。
4. 小产权房合同有用吗？
法律上不保护！但部分法院会参照合同约定处理赔偿。北京高院规定，买受人可主张装修损失、差价损失等。
5. 怎么查房子是否合法？
带身份证去自然资源局查土地登记信息，到住建部门调规划审批档案，再到村委会查建房申请表，三证齐全才保险！
