借名买房协议书受法律保护吗

借名买房协议书受法律保护，也无效，关键看协议内容是否合法！《民法典》第143条规定，只要协议是双方真实意思表示、不违反法律强制性规定、不损害公共利益，就是有效的。但现实中很多借名买房是为了规避限购、限贷政策，这种协议被法院认定损害社会公共利益而无效！张三为了买第三套房，用李四的名义签协议，这种官司打到法院基本输定了。

一、借名买房协议的法律效力藏在细节里

去年有个案子特别典型：王女士用闺蜜的名字买了套房，结果闺蜜离婚时房子被算作夫妻共同财产。王女士拿着协议去法院起诉，结果败诉了！为啥？因为协议里没写清楚房贷由谁还，转账记录也没备注用途，法官根本没法认定实际出资情况。

法律认可的借名买房协议必须满足三个硬指标：

1. 有书面协议（口头约定等于没说）
2. 实际出资证据链完整（银行流水、收款收据等）
3. 购房目的合法（不能用于骗购、洗钱等）

有个判例特别有意思：老刘用儿子名义买房规避遗产税，结果儿子偷偷把房卖了。法院判协议有效，为啥？因为人家签了公证协议，所有房款都是老刘银行卡转账，连物业费缴费记录都是老刘名字！

二、借名买房的风险比你想的更刺激

你以为借名买房最大的风险是对方不认账？太天真！见过更狠的操作吗？

案例1： 小夫妻用男方母亲名义买房，结果婆婆突然去世，七大姑八大姨都来争房产，房子变成遗产被瓜分。

案例2： 公司用员工名义团购20套房，结果员工集体辞职要求分割房产，公司老板差点跳楼。

这里给大家画个重点风险地图：

1. 出名人突然去世引发的继承纠纷
2. 婚姻变动导致的财产分割
3. 出名人的债权人申请强制执行
4. 过户时的天价税费（高达房价的20%）
5. 限售期无法过户导致的房价波动风险

三、救命指南：这样做协议才安全

真想借名买房怎么办？记住这五个保命符：

1. 去公证处做协议公证（费用大概500-800元）
2. 在协议里写明"房屋所有权归实际出资人所有"
3. 保留所有资金流转证据（转账备注写"购房款"）<4. 让出名人签授权委托书（方便你直接处理房子）
5. 最好让出名人的配偶也签字（防离婚分割）

有个律师朋友教过绝招：在物业公司登记两个联系方式，把水电燃气户名写成实际购房人，这样发生纠纷时这些都是有力证据！

四、灵魂拷问：这些问题你必须懂

问题1：签了协议对方不认账怎么办？

答：收集六大证据链：协议书+购房款支付凭证+装修支出记录+物业费缴纳记录+实际居住证明+证人证言。有个案子靠快递记录赢了——实际购房人连续5年收到房子的快递，法院认定这是实际占有的证据。

问题2：出名人欠债房子被查封咋整？

答：立即提起执行异议！法律规定满足三个条件可排除执行：在查封前签合法协议+已支付全款+实际占有房屋。但！只是付了首付还在还贷，基本没戏。

问题3：借名买经适房协议有效吗？

答：大概率无效！北京高院明确说过，借名买政策保障性住房的协议，因损害社会公共利益无效。见过最惨的案例：房子被收回，钱也要不回来！

问题4：能用代持协议绕过限购吗？

答：别作死！广州有个案例，当事人签了20份代持协议炒房，结果不仅协议无效，还被住建局列入失信名单，5年内不得购房。

问题5：怎么防止出名人偷偷卖房？

答：三保险策略：1.做预告登记 2.保管房产证 3.在物业登记为实际业主。有个狠人直接在房门内测装了摄像头，结果拍下出名人的卖房过程，成功保住房子。