夫妻共同购买房屋怎么约定份额

《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产原则上属于共同所有。但第一千零六十五条明确：夫妻可通过书面协议约定财产归属方式。这就，两人在购房时完全可以自主决定房产份额比例，约定为各占50%、三七开甚至单方100%所有权。

说白了，法律给了夫妻"私人定制"财产分配的权利。但必须两个关键点：第一必须采用书面形式，口头约定无效；第二建议办理不动产登记时直接注明份额比例，否则离婚时仍按共同财产处理。

为什么连买房都要"明算账"？

去年处理过一对80后夫妻的案子，两人首付各出50万，男方还贷女方装修。结果离婚时才发现，房本没写份额比例，装修款又拿不出票据，只能平分房产。这种情况在现实中太常见了。

提前约定份额至少有三大好处：

1. 避免离婚撕破脸：与其到时扯皮，不如现在白纸黑字写清楚
2. 保护父母出资：很多年轻人首付靠父母，明确出资比例才能保障老人权益
3. 防范债务风险：一方出现债务问题，名下房产份额被强制执行

手把手教你约定房产份额

Step1：准备购房款明细表
把首付款、税费、中介费、装修款等所有支出列个清单，注明每笔钱的来源。男方父母转账30万，女方存款20万，共同贷款100万。

Step2：确定分配原则
常见有三种模式：
• 出资比例制：完全按实际出资金额分配
• 贡献综合制：考虑还贷、装修等隐形贡献
• 感情补偿制：男方自愿多给女方10%份额

Step3：签署书面协议
建议包含这些内容：
• 房产总价款及构成
• 各方出资明细及对应比例
• 贷款偿还责任划分
• 房屋处置规则（出租/出售条件）
• 特别条款（如生育奖励、赡养老人补偿等）

Step4：办理按份共有登记
带着协议去不动产登记中心，在房本上注明各自比例。北京的王女士就这么操作过，她和丈夫约定了65%:35%的份额，登记只花了80元工本费。

这些坑千万别踩！

案例一：张三结婚时承诺给妻子40%份额，但房本只写了自己名字。离婚时法院认定属于个人财产，妻子一分钱没拿到。

案例二：李四夫妻约定各占50%，但男方用婚前存款还贷。最终法院判定还贷部分属于个人财产，女方实际只能分到35%。

避坑指南：
• 一定要做份额登记！口头承诺没有法律效力
• 还贷账户建议使用共同账户
• 装修保留发票，大额支出要写进协议
• 父母出资务必备注"借款"或"赠与指定子女"

常见问题答疑

Q1：签了协议还能反悔吗？

可以修改！但必须重新签订书面协议并办理变更登记。提醒大家，涉及银行按揭，需要先取得贷款银行同意。

Q2：离婚时贷款没还完怎么分？

最高法院司法解释，未还贷款属于共同债务。房子判给男方，女方不仅要放弃产权，还要继续和男方共同还贷。建议在协议中明确贷款承接方案。

Q3：父母出资怎么算份额？

是借款，属于夫妻共同债务；是赠与，默认给双方。特别提醒：最好让父母转账时备注"赠与女儿个人"并签订赠与协议，这样才能算作个人财产。

Q4：婚后买房写一个人名字算共同财产吗？

房本没写份额都算共同财产！就算全款是一方出的，只要不能证明是婚前财产，离婚时都要平分。这就是为什么要做份额登记的重要性。

Q5：约定99%:1%这种极端比例有效吗？

完全合法！杭州就有过这样的案例。但要带来的副作用：占1%的一方失去购房资格，贷款时银行也要求提高首付比例。