双方签的购房合同有效吗
《民法典》第143条规定，只要满足以下4个条件，双方签订的购房合同就具有法律效力：1.签订人具备完全民事行为能力；2.意思表示真实（没有欺诈、胁迫）；3.合同内容不违反法律强制性规定；4.不违背公序良俗。只要买卖双方自愿签字、开发商有合法销售资质、合同条款不违法，这份购房合同就是有效的！但现实中存在许多特殊情况导致合同无效，下文详细解析。
一、签完合同就万事大吉？这些情况会让合同变废纸
去年我遇到个真实案例：小王买了套"工抵房"，结果发现开发商早就把房子抵押给银行了，这种隐瞒抵押事实签订的合同最终被法院判无效。类似坑点还有很多：
1. 开发商没有"五证"：尤其是缺少预售许可证时，签的合同被认定无效。郑州就有楼盘因无证销售导致上千份合同作废
2. 价格明显失衡：市场价500万的房子只卖200万，被认定为显失公平
3. 违规操作：借名买房、假离婚购房等规避限购政策的行为，合同被认定无效
4. 未成年人签约：父母用孩子名义买房，孩子未满8周岁，合同需要法定代理人追认
二、签合必须死磕的3个救命细节
上个月帮粉丝审查合发现，开发商在补充协议里加了句"贷款不通过视为违约"，这明显是霸王条款！给大家划重点：
• 查验五证原件：尤其预售证对应楼栋是否包含你买的房子
• 明确违约责任：逾期交房每天赔多少？退房条件是什么？
• 警惕补充协议陷阱：开发商准备的补充条款暗藏杀机
有个实用技巧：把销售承诺的学区、装修标准等全部写入合同附件，避免出现"最终解释权归开发商"这样的流氓条款。
三、合同出问题如何补救？这些操作能止损
去年处理过一起典型案例：签完合同才发现房子被查封，买家立即做了三件事：1.向住建部门投诉备案 2.申请财产保全 3.起诉要求双倍返还定金，成功追回68万。遇到合同纠纷，切记：
• 收集证据：通话录音、微信记录、宣传资料都要保存
• 及时行动：法律规定的撤销权只有1年时效
• 善用政府渠道：12345热线、住建局投诉比私下协商更有效
特别提醒：开发商资金链断裂，千万别急着解除合同！保住合同债权比拿回首付更重要。
四、关于购房合同有效的5个灵魂拷问
问题1：合同签了但没备案有效吗？
答案：有效！备案只是行政管理要求，不影响合同效力。但未备案影响后续办证，建议督促开发商30日内完成备案。
问题2：夫妻一方代签的合同有效吗？
答案：看情况！用的是配偶账户付款、双方共同看房，构成表见代理。但最稳妥的做法是要求补签字或出具授权书。
问题3：开发商隐瞒抵押事实怎么办？
答案：可以要求退房+赔偿！最高可主张已付房款一倍的赔偿。但需收集售楼处公示文件等证据。
问题4：阴阳合同哪个有效？
答案：用于备案的"阳合同"无效，双方实际履行的"阴合同"有效。但做低房价的阴阳合同涉嫌偷税，面临行政处罚。
问题5：签约后政策变化导致失去购房资格，合同还能履行吗？
答案：算不可抗力！法院一般会判解除合同，双方互不违约。但已支付的佣金、贷款费用等损失需要自行承担。
