贷款退房子按照多少算
遇到贷款买房后需要退房的情况，很多购房者最关心的就是"钱怎么算"。《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，退房时的费用计算主要遵循"责任认定+实际损失"原则。简单来说就是：谁的责任导致退房，谁就要承担对应的经济损失。开发商存在虚假宣传、延期交房等违约行为，购房者不仅可以拿回全部首付和已还贷款本金，还能要求赔偿利息损失；若是购房者个人原因退房，则需要承担总房款5-20%的违约金。
退房时贷款计算的三大核心问题
老王去年贷款买了套期房，结果开发商延期半年还没交房。他想退房但又担心赔钱，这种情况其实很有代表性。我们先来看最关键的三笔钱怎么算：
第一笔：首付款就像老王支付的30%首付，是开发商违约，这笔钱必须全额退还，还要算上活期存款利息。但是老王自己工作变动想退房，开发商最多扣掉10%作为违约金。
第二笔：银行月供已经还了1年的房贷，本金部分能要回来，利息要看责任方。像老王这种情况，开发商不仅要退还已还的8万本金，还要赔偿这1年产生的3万多贷款利息。但是购房者违约，已支付的利息不退。
第三笔：剩余贷款这里有个关键点很多人不知道——购房者需要先还清银行贷款才能解除抵押。开发商会用购房款优先偿还银行贷款。房子总价200万，贷款140万，已还20万，开发商收到退房通知后，会先把120万还给银行，剩下的80万再退给购房者。
4种典型退房场景的钱款计算
1. 开发商证件不全：这种情况属于根本违约，购房者可以要求"退一赔一"。100万的房子，不仅能拿回首付30万和已还贷款，还能额外获得相当于已付款的赔偿。
2. 房屋质量不合格：验房时发现承重墙开裂，购房者有权退房。这时候开发商不仅要退还所有钱款，还要承担房屋鉴定费、临时租房费等损失。
3. 购房者征信出问题：签合同后突然失去贷款资格，这时候违约金最高不超过总房款的20%。200万的房子，最多赔40万，金额可以协商。
4. 房价下跌想止损：这种情况最难退房。除非合同里有特别约定，否则法院不支持。去年杭州就有案例，购房者因房价下跌想退房，最终被判赔15%违约金。
常见问题解答
问题1：贷款没还完能退房吗？
当然可以！但需要先结清银行贷款。实操中有两种方式：要么自己筹钱提前还款，要么让开发商用购房款代偿。新修订的《城市商品房预售管理办法》特别规定，开发商有义务配合解除抵押登记。
问题2：退房后贷款利息能要回来吗？
关键看退房原因。是开发商违约，已支付的贷款利息属于直接损失，必须赔偿。但是购房者违约，法院认定利息属于履约成本，不予退还。有个例外情况：开发商同意义务协助转按揭，新买家接手的部分可以抵扣利息损失。
问题3：开发商拖延退款怎么办？
建议采取"三步走"：发律师函正式催告；第二步向住建部门投诉；提起诉讼并申请财产保全。我们的办案经验，在起诉时同步申请冻结开发商账户，30天内就能拿到退款。
问题4：退房违约金怎么计算才合理？
法律规定的违约金区间是实际损失的30%以内。退房导致开发商损失50万，违约金最高15万。但法院会参考合同约定、市场行情等因素综合判断。北京某案例中，约定的20%违约金最终被调整为12%。
