刚买房还不上贷款了能不能退房
站在法律专业角度，能不能退房要分两步看——购房合同和贷款合同是两码事。《民法典》第五百六十三条，开发商存在严重违约（房屋质量不达标、延迟交房超期），购房者有权单方面解除购房合同。但是单纯还不上贷款，法律上不能直接要求退房，因为房贷合同是购房者和银行之间的协议，和开发商无关。现实中想要退房，必须满足两个条件：开发商同意解除购房合同+银行同意终止贷款合同，这几乎是一条“地狱级难度”的路径。
还不上房贷想退房？先看这3种结局
结局一：强行断供，房子被法拍
连续断供6个月，银行会向法院申请强制执行，房子被拍卖后，拍卖款不够还贷，银行还能追讨剩余债务，甚至冻结你的银行卡、工资账户。去年杭州就有一个案例，王先生断供后被银行起诉，房子拍卖后还倒欠银行80万，连孩子的学费账户都被冻结了。
结局二：和开发商协商退房，亏掉30%首付
有些开发商会提出“退房但扣违约金”的方案，100万的房子首付30万，退房时只退回20万。更坑的是，有些开发商还会要求购房者先结清银行贷款才给办手续，相当于自己垫钱解押，风险极大。
结局三：找到接盘侠转卖，及时止损
最快止损的办法其实是自己找买家转卖，哪怕降价10%出手，也比被法拍亏得少。郑州二手房交易数据显示，急售房源平均成交周期只有23天，比法拍流程快3倍以上。
救命指南：还贷困难时的5个自救动作
动作1：申请房贷延期
现在大部分银行都有延期政策，建设银行最长可延6个月，期间只还利息不还本金。带上失业证明、医疗证明等材料去银行个贷部，成功率高达70%。
动作2：房子出租“以租养贷”
把次卧租出去，一线城市月租能收3000+，二三线城市也有1500+，至少能覆盖1/3月供。要和租客签正规合同，避免“二房东”风险。
动作3：找亲戚朋友短期周转
实在撑不住就拉下脸借钱，按年化6%付利息都比银行罚息划算。有个粉丝曾用这个方法撑过疫情3个月，等公司复工后立刻补上了缺口。
常见问题答疑
问题1：刚交完首付还没办贷款，能退房吗？
还没签正式购房合同，只是交了定金，可以按定金合同的20%违约金索赔。但要是已经网签备案，除非开发商同意，否则法院一般不支持退房。
问题2：开发商说退房要收30%违约金合法吗？
《民法典》第五百八十五条，违约金最高不得超过实际损失的30%。首付100万扣30万，而开发商实际损失（房子贬值）只有10万，可以起诉要求降低违约金。
问题3：退房后征信记录能恢复吗？
一旦出现断供记录，即便退房成功，征信报告上也会显示“贷款已结清但存在违约”，这个污点要保留5年。所以千万别走到断供这一步！
