房子一直不交房可以起诉退房吗
当开发商迟迟不交房时，很多购房者都会着急上火。《民法典》第563条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，购房者确实有权起诉解除合同并要求退房！不过要三个关键点：1、合同约定的交房时间必须超期；2、必须经过书面催告程序；3、开发商在催告后三个月内仍未履行。这三个条件就像三把钥匙，缺了哪把都打不开退房的法律之门。
开发商拖交房的血泪应对指南
最近遇到个真实案例，王先生买的婚房拖了2年没交房，开发商整天打太极。他先按照合同发了EMS催告函，等满三个月直接起诉，不仅拿回房款，还多拿了20万违约金。这里教大家几招实战技巧：
第一招：催告函要玩真的！必须用邮政EMS寄送，在备注栏写明"催告交房通知"，保留好底单和签收记录。有个客户用微信发催告被法院认定无效，血亏！
第二招：证据链要闭环。把购房合同、付款凭证、催告记录、延期通知全部扫描备份。有个大姐把开发商发的延期公告弄丢了，结果少赔了8万块违约金。
第三招：诉讼策略要灵活。可以边打官司边谈判，很多开发商怕影响征信会主动和解。李女士就通过这招，不仅退了房，还多要了3个月租金补偿。
90%购房者都会踩的四大巨坑
坑一：傻等开发商良心发现。法律规定解除权只有1年时效，超过时效法院就不管了。见过最惨的业主等了5年才起诉，结果败诉房财两空。
坑二：不懂"三个月黄金期"。催告后必须等够三个月才能起诉，提前一天都不行！有个急性子业主两个月就起诉，结果被驳回还得重来。
坑三：忽视补充协议陷阱。有些合同写着"不可抗力延期不担责"，要仔细看条款。遇到过合同把市政规划调整都算不可抗力的，这种要及时找律师破解。
常见问题答疑
开发商总说资金链紧张怎么办？
千万别心软！马上启动法律程序，越早起诉越有保障。去年某楼盘烂尾，最早起诉的业主拿回全款，晚起诉的只拿到70%。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！
已经还了2年房贷能要回来吗？
当然可以！司法解释，退房时要返还首付、已还贷款及利息。有个案例业主连2万8的契税都退回来了，记得把银行流水打齐全。
开发商说要破产了咋整？
立即申请财产保全！去年某项目破产，抢先冻结账户的业主拿到了钱，没行动的只能等清算。记住：动作要快，姿势要帅！
