买房子退房违约金多少
《民法典》第585条，退房违约金一般由买卖双方在购房合同中自行约定。合同没有明确约定，违约方需赔偿对方实际损失（如房价差价、利息等）。但法律规定，违约金最高不得超过实际损失的30%。举个例子：退房导致开发商损失20万元，违约金最多只能收6万元。
为什么买房合同里的违约金总让我心惊胆战？
很多人在签合看到动辄20%总房款的违约金就手抖。其实这里面大有门道：开发商定的高违约金是双刃剑，既能约束购房者，也能保护你自己。去年杭州有位购房者因为开发商延期交房，用合同里约定的日万分之五违约金，硬是让开发商赔了18万。
但要的是，开发商常用的"定金不退"条款不一定合法！《商品房销售管理办法》，开发商存在虚假宣传、证件不全等问题导致退房，购房者有权要求双倍返还定金。
遇到这5种情况 违约金可以不交或少交
1. 开发商先违约：交房拖延超90天、擅自改户型，这时候退房不仅不用赔钱，还能要回全部房款加利息。
2. 不可抗力因素：疫情封控期间有位上海购房者因失业断供，法院最终判决免除违约金。
3. 重大误解：把70年产权看成永久产权，这种情况可主张撤销合同。
4. 显失公平：违约金超过总房款30%的条款，可以通过诉讼要求调整。
5. 情势变更：突然被裁员，提供收入证明可协商降低违约金。
常见问题解答
开发商违约我退房，能要他赔钱吗？
当然可以！不仅要回全部房款，还能要利息+赔偿金。北京去年有个案例，开发商逾期交房1年半，赔了购房者总房款10%的违约金。
付了首付想退房，首付款能全退吗？
分两种情况：是购房者单纯反悔，一般要扣20%以内；是开发商有问题（五证不全），可以要求全额退款+赔偿。
房贷批不下来算违约吗？
关键看合同条款。建议签合加上"如贷款未通过可无责解约"的补充协议。去年郑州就有购房者因这条款成功拿回10万定金。
疫情导致没钱交房款怎么办？
提供失业证明、收入流水等证据，可主张适用不可抗力条款。武汉法院判决的典型案例中，购房者免除了8万元违约金。
