签了合同贷款下来了还能退房吗
当购房者已经签了购房合同且银行按揭贷款已放款时，法律上退房难度会大幅增加。《民法典》和《商品房销售管理办法》，购房合同一旦生效且完成主要义务履行（如支付房款），单方解除合同必须满足法定或约定解除条件。简单来说：不能因为"突然不想买了"就随意退房，但开发商存在重大违约、房屋存在严重质量问题或双方协商一致时，仍有机会解除合同。
一、贷款下来后的退房生存指南
很多朋友以为贷款下来就是"板上钉钉"，其实遇到这些情况你还有救：
1. 开发商作妖型退房：交房延期超90天（合同里写的时间）、实测面积误差超3%、擅自改户型结构。去年杭州就有个案例，开发商把承诺的落地窗改成小窗户，法院判了全款退房。
2. 天灾人祸型退房：疫情导致失业还不起贷？这种情况可以和开发商协商解约，但需要提供失业证明、收入流水等证据，要赔合同总价5-10%的违约金。
3. 贷款翻车型退房：银行突然不放贷（政策变化），记得看合同里有没有"因不可归责于双方的原因导致贷款失败可解除合同"的条款，有的开发商合同会写这种情况可无责退房。
二、退房实操六步走
真想退房的话，跟着这个流程走能少踩坑：
1. 先翻出合同找"解约条款"，重点看违约责任和解除条件
2. 收集开发商违约证据（拍照、录像、书面通知）
3. 正式发《解约通知函》（一定要用EMS寄）
4. 和银行沟通贷款解除（这一步最麻烦，要付提前还款违约金）
5. 开发商不退钱？直接法院见！
6. 记得撤销网签备案（不然影响下次买房）
三、血泪教训
去年帮朋友退房时发现的坑：
- 开发商同意退房但拖着不办手续？记得在协议里写"逾期每日赔付0.05%违约金"
- 银行房贷还了3个月才退房？这3个月利息开发商可不赔
- 装修款、中介费这些附加支出，法院不一定支持索赔
最扎心的是：就算退房成功，房价涨了开发商也不会赔差价！
常见问题答疑
1. 刚放贷第二天能无理由退房吗？
除非合同有"冷静期"条款，否则不行！法律上没有买房后悔权，抖音刷到的"无理由退房"都是开发商营销手段，真要退时各种扣钱。
2. 退房后贷款怎么处理？
典型流程：开发商把房款退给银行→银行解除抵押→你拿回首付款。但经常要自己先筹钱还清贷款，等开发商退款要半年。
3. 开发商不同意退房怎么办？
收集好证据直接起诉，记得在合同约定交房日期后3年内起诉。有个客户拖了5年才起诉，法院以超过诉讼时效驳回了。
4. 退房要赔多少钱？
违约金一般是总房款10-20%，但法院会实际情况调整。开发商过错在先，有机会降到5%以下甚至不赔。
5. 贷款还了2年还能退房吗？
关键看有没有持续存在的违约行为。最近才发现房屋主体结构质量问题，就算贷款还了2年仍可退房，但普通质量问题只能要求维修。
