还贷款退房怎么退
《合同法》第94条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房者在开发商存在重大违约（如逾期交房、房屋质量不达标）或合同约定解除条件成就时，可以主张解除购房合同并要求退房。但正在还贷的房屋涉及银行、开发商、购房者三方关系，需同步解除购房合同与抵押贷款合同，购房者需先与开发商协商解除买卖合同，再由开发商向银行归还剩余贷款本息，完成房屋产权注销登记。
手把手教你退房避坑指南
最近老张就遇到了糟心事：买的期房延期1年还没交房，每个月还要还8000多的房贷。这种情况到底能不能退房？怎么处理房贷？今天咱们就唠唠这个事。
第一步：先找开发商摊牌
带着购房合同和延期通知书直接找售楼处，记得全程录音。法律规定逾期交房超过90天就能退房，但开发商会用"不可抗力"当挡箭牌。这时候要让他们拿出政府出具的停工证明，拿不出来就硬气点要求退房。
第二步：处理银行贷款
别以为退了房就不用还贷了！银行和开发商是两个独立合同关系。必须让开发商先把房贷结清，再办理解押手续。有个案例：小王退了房但没处理贷款，结果开发商破产，银行照样追着他要债。
第三步：退钱要算清账
除了首付款，记得要回已还的房贷利息、契税、维修基金。有个计算公式：总退款=首付+已还本金+资金占用费（按LPR计算）。去年武汉有个业主成功要回了2年的房贷利息损失。
常见问题答疑
问题1：房贷没还清能直接退房吗？
可以退，但必须开发商配合。法律规定开发商需要代偿剩余贷款后才能解除抵押。建议同步进行：先起诉解除购房合同，再通过法院协调银行解除贷款合同。
问题2：开发商破产了怎么办？
立即申请财产保全！去年某房企暴雷后，及时起诉的业主拿到了70%退款，没起诉的只能等清算。切记要在破产受理前6个月起诉，超过这个时间钱就进共益债务了。
问题3：退房会影响征信吗？
处理得当不会影响。关键是要让开发商书面承诺代偿贷款，并监督银行出具结清证明。有个实用技巧：在退房协议里写明"因退房产生的征信问题由开发商负责修复"。
问题4：自己违约能退房吗？
这种情况要付违约金。首付贷被查导致违约，不仅要赔总房款20%违约金，还要承担已还房贷的资金成本。建议先转卖减少损失，去年郑州有人通过"带押过户"成功转手。
问题5：退房要准备哪些材料？
必备五件套：①购房合同原件 ②贷款合同 ③还款流水 ④开发商违约证据 ⑤律师函。记得复印三份，自己留底、给开发商、法院各一份。有业主因丢失合同原件，结果被开发商反咬一口。
