房本没有下来房屋买卖需要什么
《民法典》第209条和《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但现实中仍有大量"无证房"在私下交易，这类交易的核心在于用合同约定代替物权登记。律师建议重点准备：原始购房合同、购房发票、契税凭证、开发商交房通知书等能证明房屋来源合法的文件，要在买卖合同中明确约定过户时间、违约责任、差价补偿等关键条款。
为什么有人敢买没房本的房子？
去年我帮朋友处理过一套安置房交易，卖家拿着拆迁协议就敢挂牌，买家冲着比市价低40%果断入手。这类交易火爆背后有三大推手：
1. 价格诱惑：同地段房价打6-8折是常态
2.
3. 刚需驱动：外地人急着安家落户
但去年郑州就爆出某小区300多户十年未下证，买家集体维权。所以交易前务必查清：开发商是否五证齐全？土地性质是划拨还是出让？有无抵押查封？
无证房交易必备生存指南
见过最聪明的买家是这么操作的：
1. 押证不押房：让卖家交出购房合同原件、发票原件
2. 分期付款：留30%尾款到过户时支付
3. 双公证：不仅公证买卖合同，连收房交接都做公证
4. 实际占有：马上装修入住，物业水电全过户
5. 全员见证：让中介、物业、邻居都在合同上签字
记得在合同里加这句："若因卖方原因导致无法过户，需按当前市场价赔偿差价"，去年北京通州有个案例靠这条让卖家赔了180万。
常见问题解答
1. 没有房本的房子交了定金能退吗？
关键看合同怎么写！写的是"订金"可全额退，若是"定金"就要看违约方。但最高法司法解释，明知无证仍交易，双方都有过错，各打五十大板。
2. 卖家办下房本后坐地起价怎么办？
提前在合同约定违约金比例（建议房价20%），并到公证处办理强制履约公证。上海闵行法院去年判过案例，支持买家按三年前合同价过户，卖家必须配合。
3. 房子突然被查封还能交易吗？
立即申请执行异议，提供已付全款凭证、入住证明。石家庄有位买家靠连续5年的物业费发票，成功解封房产。
4. 等了十年房本还没下能解除合同吗？
收集开发商违规证据，联合业主起诉。杭州余杭区有个项目因开发商跑路，182户业主通过行政诉讼，最终由政府牵头完成初始登记。
