没拿到房本的房屋买卖协议有效吗
站在法律专业角度，没拿到房本的房屋买卖协议是否有效需要分情况判断。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，只要买卖协议是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，即使没拿到房本，合同本身也是有效的。但要的是，房屋所有权的转移必须完成过户登记才能生效。
为什么没房本也能签合同？这些风险你要懂
老王去年花200万买了套二手房，签合原房东的房本还在银行抵押。直到现在房子还没过户，老王急得直跳脚。这种情况现实中太常见了！法律允许买卖没房本的房子，但这里面藏着不少坑：
第一，过户时间遥遥无期。开发商跑路、单位集资房手续不全、经济适用房未满五年等情况，都让你等上三五年才能办证。
第二，房价上涨被毁约。去年就有案例，房东因为房价涨了50万，故意拖着不办证，买家只能拿到违约金却拿不到房子。
第三，遇到查封就血本无归。张女士买了套没房本的安置房，结果原房东欠债被起诉，房子突然被法院查封，现在钱房两空。
聪明人都在用的避险指南
1. 查清房屋底细：去不动产登记中心查备案情况，是新房要确认开发商五证是否齐全
2. 约定高额违约金：把逾期办证的违约金提高到每日万分之五，让房东不敢轻易违约
3. 设立资金监管账户：留30%尾款等过户后再支付，手里有筹码才安全
4. 办理预告登记：《民法典》第二百二十一条，做完预告登记后房东就不能把房子卖给别人
这些特殊情况要当心
农村自建房：宅基地只能在同村转让，城里人买了也过不了户
单位福利房：需要单位开具同意转让证明，有些单位要收土地出让金
法拍房：虽然法院负责过户，但隐藏着高额税费和腾房风险
常见问题解答
1. 小产权房买卖合同有效吗？
答：是集体土地上的小产权房，卖给非本村居民的合同无效。但同村村民之间的交易是受法律保护的。
2. 开发商一直不办房产证怎么办？
答：可以采取三种手段：（1）起诉要求办理过户（2）主张逾期办证违约金（3）达到合同约定条件时可以退房。
3. 遇到拆迁房东反悔怎么办？
答：收集好付款凭证、装修记录等证据，虽然房子没过户，但可以主张分割拆迁补偿款。北京朝阳法院去年就有类似胜诉案例。
4. 什么情况会导致协议无效？
答：经济适用房未满五年、军产房未经部队批准、查封房未解封、共有房产未经其他共有人同意等情形下签订的协议被认定无效。
