房屋买卖中房主隐瞒事实能退房吗
《民法典》第148条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，卖方故意隐瞒与房屋交易相关的重大事实，导致买方基于错误认知签订合同的，买方有权请求撤销合同并主张赔偿。只要隐瞒的事实直接影响交易决策且证据确凿，就能退房！隐瞒凶宅史、重大质量缺陷或产权纠纷，都构成法律上的"欺诈行为"。
一、这些"隐瞒操作"最容易被判退房
去年我经手的一个案子特别典型：买家收了房才发现天花板漏水，后来查到卖房前房东刚用速干水泥做过紧急修补。法院最终判了退房+赔偿装修损失，因为漏水属于影响居住的重大质量问题。
这些情况最容易让卖家栽跟头：
1. 凶宅信息：发生过非正常死亡事件却不说
2. 房屋违建：私自扩建没告知
3. 抵押查封：卖房时房子还在银行抵押
4. 辐射污染：附近有高压变电站却隐瞒
5. 租客纠纷：长期租赁合同未披露
二、想成功退房必须掌握的证据链
去年帮客户打赢官司的关键证据是份物业报修记录——证明卖家在挂牌前3天还在处理墙面渗水。再配上邻居证言和维修发票，直接坐实了故意隐瞒。
建议大家收房时做好这些取证：
• 全程录音录像看房过程
• 要求卖家书面填写《房屋状况说明书》
• 调取近3年物业维修记录
• 找邻居/社区核实特殊情况
• 委托第三方检测机构出报告
三、退房实战中的"避坑指南"
遇到卖家耍赖说"当时口头说过"，记得所有沟通尽量用微信文字留痕。有个客户就是吃了大亏——中介承诺会处理违建，结果交房时发现根本没拆，因为没有书面证据只能认栽。
正确操作姿势：
1. 发现异常先发书面告知函
2. 同步向住建部门投诉备案
3. 30天内启动司法鉴定
4. 起诉前申请财产保全
5. 主张已付房款利息+装修损失
四、这些特殊情况要！
不是所有隐瞒都能退房！卖家吹牛说"小区要建地铁"，结果规划取消，这种不算法律意义上的欺诈。关键看隐瞒内容是否属于合同主要条款且直接影响交易。
有个案例特别有意思：卖家隐瞒前业主是新冠肺炎康复者，法院认为这不影响房屋使用功能，驳回了退房请求。所以维权也要讲基本法，不是所有隐瞒都适用退房条款。
常见问题解答
1. 发现房子是凶宅怎么退房？
需要收集死亡证明、报警记录、邻居证言等证据链。杭州中院有个判例，买家通过社区开具的《意外事件证明》成功退房，还获赔了20万精神损失费。
2. 交房后才发现漏水能退吗？
关键看漏水原因和卖家是否知情。是开发商遗留的结构性问题，且卖家曾进行过临时修补，可以主张退房。但自然老化导致的漏水，只能要求维修补偿。
3. 卖家隐瞒抵押状态怎么办？
立即向房管局申请异议登记，起诉要求解除合同。记得在知道隐瞒事实1年内提起诉讼，超过诉讼时效就丧失胜诉权了。
4. 口头承诺学区房结果落空能退吗？
除非合同明确写入学区条款，否则很难维权。去年上海有个案例，中介承诺"对口重点小学"没兑现，法院判决中介赔偿但没支持退房。
