房子还未交房离婚怎么算
《民法典》第1062条，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但未实际交付的期房因存在合同权益未转化为物权的特殊性，离婚时需重点考虑三个方面：购房合同签约时间、出资来源、产权登记情况。若房产系婚后购买且无特殊约定，即便未交房，购房合同权益仍属夫妻共同财产，离婚时可通过协商或诉讼进行分割。
离婚时未交房如何处理？这5种情况要分清
1. 婚后共同出资：小王和小李离婚时遇到未交房的学区房，法官判决由抚养孩子一方继续履行合同，补偿对方已付房款的一半。这种情况最常见，法院考虑子女抚养、居住需求等因素进行权益分配。
2. 婚前首付婚后还贷：男方婚前付首付，离婚时房子还在盖。女方有权分割婚后还贷部分及增值收益，100万房产已还贷20万，女方可获得10万补偿。
3. 父母出资购房：小张父母在儿子婚后垫付50%房款，若能提供银行流水证明是借款，这部分可不作为共同财产分割。但需保留书面证据。
4. 开发商违约风险：遇到过烂尾楼案例，夫妻离婚时不仅要分割权益，还要共同承担维权成本。建议在离婚协议中明确风险分担比例。
5. 限购政策影响：最近遇到一对夫妻离婚时遇到限购政策变化，导致无法过户。这种情况需要政策调整分割方案，转化为经济补偿。
聪明人都在用的协商技巧
1. 折价补偿：参考周边房价，按当前市场价计算房产价值。房子买时200万，现价250万，持有方补偿对方125万。
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3. 分期支付方案：对于资金紧张的夫妻，可约定分3年支付补偿款，每月从工资扣除固定比例。
4. 违约条款设计：在协议中写明若开发商逾期交房，双方按比例分担违约金，避免后续扯皮。
常见问题解答
问题1：离婚时未交房能直接分割房产吗？
不能直接分割实物，只能分割购房合同权益。需要评估房产现值，由专业机构出具估值报告。上海某案例中，法院委托评估公司按周边房价的90%确定待分割价值。
问题2：房贷还没还完怎么办？
最高法解释，获得房产权益方需继续还贷。建议在离婚协议中明确：若断供导致银行追责，违约方需赔偿对方损失。可要求接收方提供担保财产。
问题3：能要求开发商退房分钱吗？
需看购房合同约定。退房要支付10-20%违约金，扣除后剩余房款才能分割。某案例中退房损失30万，法院判定由选择退房方承担70%责任。
问题4：对方私自转卖购房资格怎么办？
立即申请财产保全。去年杭州某案例中，男方偷偷更名卖房，女方通过调取开发商系统操作日志成功追回损失，男方还被判少分15%财产。
问题5：还没办产证影响分割吗？
不影响财产性质认定，但会增加执行难度。建议在离婚判决书或调解书中明确记载："待房屋具备登记条件时，对方应配合办理过户手续"，并约定逾期违约金每日万分之五。
