贷款的房子要卖怎么算钱
《民法典》和《城市房地产管理法》，贷款未结清的房屋属于抵押状态，产权交易需经抵押权人（是银行）同意。卖房前必须完成两项核心操作：还清剩余贷款解除抵押或通过“转按揭”转移贷款责任。法律上，房屋的最终成交价需覆盖贷款余额、交易税费及卖方实际收益，否则导致合同违约或资金纠纷。
贷款房卖房全流程：钱到底怎么算？
你有一套房贷还剩50万的房子要卖，成交价150万，你以为能直接到手100万？太天真了！实际到手不到80万，中间的钱都去哪儿了？下面用“拆解大法”给你算明白！
第一步：算清“欠银行的钱”
剩余贷款本金+提前还款违约金是第一个扣款项。贷款合同约定提前还款需支付1%违约金（50万×1%=5000元），加上剩余本金50万，这一步就要先扣50.5万。有些银行还要求预存3个月利息，记得提前查合同！
第二步：解押费用别忽视
还完贷款后，要去房管局办理解押手续。部分地区会收取抵押注销登记费（一般80-200元），委托中介代办，加收500-1000元代办费。别小看这些零头，加起来也是钱！
第三步：税费才是“隐藏BOSS”
税费是压垮到手价的一根稻草，主要包含：
- 增值税：房产证满2年免缴，否则按成交价5.3%征收（150万×5.3%=7.95万）
- 个税：满五唯一免征，否则按差额20%或成交价1%计算（原价100万，150万-100万=50万×20%=10万）
- 中介费：买方付1%、卖方付1%-2%（150万×2%=3万）
光是这三项就扣掉20.95万！房子不满两年或非唯一，税费轻松超过贷款余额。
第四步：到手的才是你的钱
最终到手价=成交价150万 - 贷款相关费用50.5万 - 税费20.95万 - 解押杂费1000元≈78.45万。房子有装修贷或其他二次抵押？抱歉，还得继续扣！
贷款房卖房必知的骚操作
想多赚钱？试试这些合法技巧：
- “带押过户”新政策：起多地允许不还贷直接过户，省下违约金和解押时间，但需银行配合。
- 税费转嫁谈判：在房价上让步3-5万，让买方承担全部税费，实际到手更高。
- 精准卡时间点：满2年或满5年前后差价达10万，不急用钱就熬到免税期。
常见问题答疑
问题1：房贷没还完，房子能直接卖吗？
可以，但必须处理贷款！要么自筹资金还贷解押，要么用买方首付款还贷（需签三方资金监管协议），或者办理“转按揭”让买方接盘贷款。千万别私下交易，小心钱房两失！
问题2：卖方需要准备哪些材料？
必备6件套：身份证、房产证、贷款合同、还款明细、婚姻证明（已婚需配偶同意书）、解押申请表。提前联系银行预约还款，有的银行要等1个月！
问题3：首付不够还贷怎么办？
两种救命方案：
- 找过桥资金：利息每天0.05%-0.1%（借50万每天250-500元），卖出后立即归还
- 协商买方提高首付：在合同中写明“首付优先用于偿还贷款”，法律上这叫“资金专项用途条款”
问题4：买方贷款批不下来，定金能扣吗？
看合同约定！建议在合同中写明：“因买方原因导致贷款失败，卖方有权扣除定金并解除合同”。可扣合同价的5%-10%，但超过20%被法院认定过高。
