房子到底属于谁
《民法典》第二百零九条，房屋产权以不动产登记簿为准。简单说就是：房产证上写谁的名字，法律就认定房子属于谁。但这里有个"但是"——是夫妻婚后买的房，就算只写一方名字也属于共同财产；是父母全款买房登记在子女名下，被认定为赠与行为。特殊情况还要看购房款来源、家庭协议等证据链，法律从来都不是只看一张证这么简单。
房产证≠绝对话语权
老张去年把自己名下的房子过户给儿子，想着晚年能跟儿子同住。结果儿子转手把房子抵押贷款去创业，现在老两口差点被赶出家门。这个故事告诉我们：房产证上的名字就像微信备注，备注成"亲爱的"不代表真爱你。法律认定的所有权人确实可以自由处置房产，但背后的人情债可比房贷难还得多。
有个经典案例：小王结婚时岳父出了首付，房产证写小夫妻名字。离婚时法院判决女方多分15%份额，因为要考虑出资贡献。所以现在年轻人结婚买房，流行签"婚前购房协议"，把出资比例、还款责任写得明明白白，比民政局发的红本本还厚实。
农村自建房的特殊游戏规则
城里人不知道，农村房子玩的是"地房分离"模式。宅基地属于村集体，房子才是你的财产。李大伯花30万盖的小洋楼，儿子想继承没问题，但要是户口迁到城里了，房子塌了都不能重建。现在很多网红民宿老板租农民房改造，合同签20年，结果第5年就被村委会叫停，就是因为没搞懂这个"土地爷定规矩"的游戏。
遗产房争夺战生存指南
去年杭州有个案子，老爷子去世后4个子女为套老破小打了3年官司。关键证据居然是张皱巴巴的超市小票——上面写着老爷子给保姆买过降压药，最终法院认定保姆尽到主要赡养义务，分走20%份额。所以现在精明人立遗嘱都要拍视频，还得找两个不带利害关系的见证人，比直播带货还讲究排场。
现在流行把房子留给孙辈，但要"遗赠陷阱"。有个老太太遗嘱写明房子给孙子，结果孙子在知道继承权的60天内没表态，视为放弃。还是按法定继承分给了压根没照顾过老人的叔叔姑姑们。这告诉我们：继承权不会自动到账，得像双十一抢购那样卡点操作。
常见问题解答
Q1：房产证没办下来时房子算谁的？
以购房合同备案名为准，但是期房，开发商破产的话购房者只能申报债权，这时候你的房子在法律上还不如超市储物柜安全。
Q2：婚后加名离婚真能分一半？
加名=赠送50%产权份额，但法院实际出资调整比例。有个案例男方婚前全款买房，婚后加名，离婚时女方只分到30%，因为法官认为男方贡献度更大。
Q3：父母出资买房怎么保住老本？
最好签借款协议并让子女夫妻双方签字，转账备注"购房借款"。北京有个案例，父母用退休金给儿子买房，靠20年前的取款凭证打赢官司要回了房款。
Q4：农村房子卖给城里人有效吗？
买卖合同无效！法院会判返还购房款，但十几年后房价涨了也只能按原价退。有个北京画家花50万买的农家院，拆违建时血本无归，打官司只要回50万，而房子已经值300万了。
Q5：法拍房会不会被原房东抢回去？
产权过户后就是你的，但要面对"老赖全家总动员"。有人拍到法拍房后，发现原房主八十岁老母亲住在里面，警察来了都不好使，只能花钱请"专业清房团队"。
