期房产权到底属于谁
最近有个粉丝私信问我："买了期房天天担心，房子没到手产权到底算谁的？"这个问题其实《民法典》第209条说得明明白白——不动产物权以登记为准！也就是说，在开发商把房子正式过户到你名下之前，哪怕你交了全款签了合同，法律上的"主人"还是开发商。就像你网购下单了最新款手机，在快递小哥没把包裹交到你手上之前，手机所有权还是商家的。
买期房就像谈恋爱 这3个阶段要牢记
第一阶段：签合的"暧昧期"。你和开发商签了预售合同，相当于双方确定"恋爱关系"，但这时候房子连地基都没打完。法律上这叫债权关系，你有权要求开发商按时交房，但产权还没转移。
第二阶段：交房时的"订婚期"。开发商把毛坯房交到你手里，就像给了订婚戒指。这时候你开始还房贷、交物业费，但房产证还没办下来。特别！很多开发商说的"交房即交证"其实是个营销话术，真正办证需要完成竣工验收备案等十几道手续。
第三阶段：拿证后的"结婚领证"。当大红本写着你名字的那一刻，法律才正式承认你是房子的主人。去年杭州就出过事儿，某楼盘交房3年还没办下产权证，300多户业主集体维权，发现是开发商把土地抵押给银行了。
血泪教训！这5种情况房子飞了
1. 开发商资金链断裂：就像去年某大房企暴雷，工地直接停工，购房者钱房两空。教你个绝招——签合同前先查开发商的"三道红线"，资产负债率超70%的要警惕。
2. 一房多卖套路：不良开发商会把同一套房卖给多个买家。有个真实案例，沈阳某楼盘把1套房卖给7个客户，法院判决按签约顺序确权，后面的6个人只能拿回本金。
3. 违规建设被拆除：郑州有个楼盘在河道上违建，交房前被政府强拆。购房者哭诉："每月还着房贷，还看着挖掘机拆自己家"。
4. 土地性质有问题：特别是买公寓要小心，商业用地改住宅的，永远办不下产权证。武汉光谷就有2000多户业主住了10年还是"黑户"。
5. 开发商偷偷抵押：有些黑心老板会把在建工程抵押给银行融资。教你查证窍门——登录当地不动产登记中心官网，输入楼盘名称就能查到抵押状态。
灵魂拷问：烂尾楼还要继续还贷吗？
这个问题最高法院出过司法解释：房子确定无法交付，购房者可以解除合同，停止还贷！但要必须是彻底烂尾，像那种停工半年又复工的就不能停贷。去年西安就有业主集体停贷被银行起诉，法院判决恢复还贷还要付违约金。
5个救命锦囊 教你守住血汗钱
1. 预售资金监管账户要盯紧：合同里有个监管账号，确保你的首付款进的是这个账户。有个狠招——直接去住建局官网查监管账户余额。
2. 网签备案马上办：签完合同30天内必须网签，这个就像给你的房子上"防盗锁"。郑州曾有人买完房没网签，结果开发商把房子抵押，赔了首付还倒贴律师费。
3. 预告登记不能省：花80块钱做个预告登记，相当于在产权簿上提前"占座"。深圳宝安区有个案例，做了预告登记的业主在开发商破产时优先拿到了房子。
4. 收房要带验房师：别信开发商的"快收房有礼品"，专业验房师能查出80%的质量问题。记住！先验房再签字，签字就等于认可房屋质量。
5. 产权证自己跑：别等开发商代办，自己带着购房合同、发票去不动产登记中心，资料齐全的话7个工作日就能拿证。北京朝阳区有个大姐，自己跑证比邻居早拿了半年。
常见问题解答
问：开发商跑路了，我的期房会被银行收走吗？
答：房子没交付前还是开发商的，开发商破产，银行有权处置抵押物。但你的购房款属于普通债权，清偿顺序在工程款、抵押贷款之后，很血本无归。
问：付完首付才发现房子被查封怎么办？
答：立即向法院提执行异议！需要提供购房合同、付款凭证等证据。苏州吴中区有成功案例，23户业主通过异议拿回了房子。
问：预售合同和正式合同有什么区别？
答：预售合同是预约合同，正式合同是本约合同。简单说预售合同就像订婚，正式合同才是领结婚证。重点看正式合同里的"面积误差处理"和"交付标准"条款。
问：开发商拖延办证能索赔吗？
答：完全可以！逾期办证违约金一般是已付房款的日万分之三。重庆某楼盘业主集体诉讼，开发商赔了每户8-12万违约金。
问：买了法拍期房有什么风险？
答：面临二次过户费用、原房主债务纠纷等。上海虹口有买家捡漏拍下期房，结果发现房子被开发商抵押给5个债权人，倒赔30万才脱身。
