父母出资买房赠与协议有效吗
《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。父母出资买房签订的赠与协议只要符合以下条件就具有法律效力：
1. 父母具备完全民事行为能力
2. 协议内容不违反法律强制性规定
3. 房屋权属明确无争议
4. 赠与意思表示真实（不存在欺诈胁迫）
不动产赠与以产权登记为生效要件，即使签了协议，必须办理过户登记才能真正取得房屋所有权。
父母赠与房产的三大核心规则
规则一：口头协议容易扯皮
张阿姨给儿子买房时说"这房就是给你的"，结果儿子离婚时儿媳主张是夫妻共同财产。法院最终认定：因无书面协议且未过户，视为对夫妻双方的赠与。建议必须签订书面协议并注明"单独赠与子女个人"。
规则二：转账记录就是证据链
王叔叔给女儿转首付款时备注"购房专用款"，后续还贷也固定使用父母账户。离婚时女婿主张是借款，法院完整的资金流水和赠与协议，认定属于婚前个人财产。
规则三：公证效力翻倍
经过公证的赠与协议具有强制执行力，即便父母反悔也不能任意撤销。特别是涉及子女婚姻问题时，经过公证的协议能让财产归属更明确。
五大常见踩坑案例
1. 借名买房变真买卖：李大爷用儿子名义买房，结果儿子私自抵押房产，因没有书面协议难以维权
2. 共同还贷埋隐患：父母帮还房贷但没签协议，离婚时被认定为对夫妻共同帮助
3. 彩礼房混为一谈：婚前赠与房屋被主张为彩礼，分手时产生返还纠纷
4. 养老房被转卖：赠与房屋时未保留居住权，老人被赶出家门
5. 遗产税冤枉钱：赠与协议不规范，百年后仍被计入遗产总额
专业避坑指南
四步打造完美协议：
① 明确约定"单独赠与子女个人"
② 附条件可设置养老条款
③ 资金流转保留完整凭证
④ 及时办理过户登记
特别提醒：房屋有贷款，建议在协议中注明"由父母继续承担剩余贷款"，避免被认定为夫妻共同债务。
常见问题解答
问题1：赠与协议必须公证才有效吗？
答：公证不是必需程序，但经过公证的协议有两个优势：一是父母不能任意撤销赠与；二是诉讼时可直接作为证据使用。建议大额房产赠与最好公证。
问题2：只有转账记录没有协议行不行？
答：存在法律风险。转账记录只能证明资金往来，无法证明赠与性质。曾有案例中，130万购房款因无书面协议，被法院认定为借款要求返还。
问题3：签了协议但未过户，离婚时怎么算？
答：最高法院司法解释，婚前签订赠与协议但未过户的房产，离婚时仍属于父母财产。但是婚后赠与且未明确给个人，被认定为夫妻共同财产。
问题4：父母反悔能要回房子吗？
答：已过户的房产原则上不能撤销，但有三种例外：
① 受赠人严重侵害赠与人权益
② 未履行协议约定的赡养义务
③ 法定撤销情形（如受赠人故意伤害赠与人）
问题5：农村自建房怎么签赠与协议？
答：宅基地房需特别：
1. 受赠人必须是本村集体成员
2. 需经村委会同意并备案
3. 最好同步办理宅基地使用权变更
4. 城市子女不能通过赠与获得农村房产
