买房前签的协议有效吗
从法律角度看，买房前签订的协议是否有效，关键取决于是否符合《民法典》合同编的规定。只要协议内容不违反法律强制性规定、不损害社会公共利益，且双方具有完全民事行为能力、意思表示真实，这类协议就是合法有效的。看房后签订的《认购协议》，约定违约责任的《定金协议》，或是补充房屋交付标准的《附加条款》，只要不涉及"阴阳合同"等违法操作，都具有法律约束力。
为什么买房前要签协议？这些坑千万别踩
去年我朋友买房就吃过哑巴亏！看中二手房后和房东签了《购房意向书》，约好两周内付首付。结果房东临时涨价30万，朋友气得要起诉，才发现协议里没写违约条款，只能认栽多掏钱。这个案例说明，买房前签协议不是走形式，而是保护买卖双方的重要防线。
常见的购房前协议主要有三种：
1. 定金协议：就像"定心丸"，约定房子不卖给其他人，但要定金不能超过总房款20%，超出部分法院不支持。
2. 补充协议：开发商合同里没写的精装标准、学区承诺，必须白纸黑字写清楚。之前有个案例，开发商承诺"送车位"，结果交房时变机械车位，业主靠补充协议才维权成功。
3. 解约协议：贷款没批或购房资格出问题，提前约定好无责退房条款，能避免损失定金。
签协议必看的5个关键点
第一看签约主体，和房产证上的名字必须一致。遇到过冒充房东亲戚签协议的骗子，买家差点被骗50万定金。
第二看违约责任，别光约定买家违约扣定金，要写明卖家违约双倍返还。有个开发商拖延交房2年，买家靠这条拿到38万赔偿。
第三空白条款，曾有中介在"其他约定"处后期添加不利内容，一定要当场填满或划斜线。
第四保留证据链，微信聊到"保证能落户"要截图，现场承诺最好录音。之前法院就采信过电话录音判决卖家赔钱。
第五慎签"霸王条款"，"最终解释权归开发商所有"这种格式条款，打官司时可以直接主张无效。
常见问题答疑
1. 买房前签的协议需要公证吗？
除非涉及继承、赠与等特殊情形，一般不需要公证。但是借名买房、婚内购房等容易产生纠纷的情况，花几百块做公证能大大降低风险。
2. 协议里写"不退定金"有效吗？
《民法典》586条，定金罚则本身合法，但要两点：一是定金不能超过20%，二是必须明确约定"定金"性质。写的是"订金""诚意金"，法院不支持扣留。
3. 口头协议算数吗？
虽然法律规定口头合同有效，但买房涉及金额大，务必签书面协议！曾有买家轻信中介口头承诺学区房，结果发现是假消息，因没证据只能认栽。
4. 开发商补充协议能改吗？
完全可以！很多开发商提供的格式合同会规避自身责任，买家要大胆提出修改意见。特别是关于公摊面积误差、质量保修期、逾期交房违约金等条款，通过补充协议明确约定更有利。
