卖房协议有效吗
《民法典》第143条，一份有效的卖房协议必须满足三个条件：当事人具备完全民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定。只要买卖双方自愿签订书面协议，房屋产权清晰且交易不涉及违法行为（抵押房未解押、小产权房交易等），卖房协议就是合法有效的。不过要：仅有协议不能直接过户，必须配合网签备案等法定程序才能完成交易。
签了卖房协议却后悔？这些坑千万别踩
老王去年急着用钱，和中介签了份"到手价300万"的卖房协议，结果过户时才发现要自己承担30万税费。这种阴阳合同在现实中很常见——表面约定低价避税，实际通过补充协议支付差价。一旦被税务部门查处，不仅面临补税罚款，还被认定合同无效。
更典型的是口头协议风险，张阿姨和邻居说好"先过户后付款"，结果房子过户后对方赖账。《民法典》第469条，房屋买卖必须采用书面形式，口头约定法院基本不会采信。
5招教你签出"铁证协议"
1. 必须见到红本本：要求卖方出示不动产权证原件，核查是否存在抵押、查封。曾有案例买方支付定金后，发现房子已被法院查封。
2. 共有人逐个签字：特别是夫妻共有房产，哪怕房产证只写一人名字，也需要配偶签署《同意出售声明》。
3. 违约责任写：别写"违约方赔偿损失"，而要明确"逾期过户每日赔总价0.5%"，法院判决时有明确计算标准。
4. 拒绝空白条款：中介提供的格式合同常有空白项，务必要求填写完整或划斜线，防止事后篡改。
5. 全程录音录像：签字过程用手机录像，特别要拍到"双方确认合同内容无误"的对话，关键时刻能作为证据。
关于卖房协议的4个灵魂拷问
1. 没房产证的协议有效吗？
分两种情况：是期房，开发商还没办证时签订的协议被认定无效；但是二手房原房主未办证，只要最终能取得产权，法院会认定合同有效。建议在协议中明确约定"卖方须在X日内办妥房产证"。
2. 夫妻一方代签协议有效吗？
原则上无效！除非有经公证的授权委托书。杭州中院有个典型案例：妻子偷拿丈夫身份证卖房，虽然签了协议收了定金，最终被判赔偿买方双倍定金。
3. 微信聊天算书面协议吗？
关键看内容是否完整。聊天记录包含房屋地址、价格、付款方式、过户时间等核心条款，且双方明确表示同意，可以视为电子合同。但最好补签纸质协议，因为微信证据存在被删除、账号注销的风险。
4. 协议签了房价暴涨能反悔吗？
法律上绝对不行！但现实中卖方常玩失踪、制造违约。建议在协议中约定高额定金（不超过总价20%）+履约保证金，约定"卖方违约需双倍返还定金，另赔偿房价差额"。
