欠物业费超过3年法院受理吗
《民法典》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业公司超过3年未主张权利，业主可以主张诉讼时效抗辩。但重点在于：法院仍然会受理案件！只是业主提出时效抗辩后，物业丧失胜诉权。欠费至今未催缴，起诉就面临时效问题，但法院仍要开庭审理时效是否真的届满。
物业费诉讼背后的法律门道
很多人以为超过3年就能高枕无忧，实际上这里藏着三个关键点：
1. 时效从哪天开始算？
不是简单按缴费截止日计算！物业中途发过催缴函，或者业主有过部分缴费，时效会重新计算。1月欠费，物业12月发过律师函，时效就延续到2026年12月。
2. 物业公司的催收骚操作
有物业专门在2年11个月时发催款短信，这样既延长了时效，又能保留证据。更狠的会在小区公告栏贴催缴通知，主张已履行告知义务。业主没看到？不好意思，法律上视为已送达！
3. 开庭时必问的三个问题
法官最关注：物业是否持续催缴？业主是否明确拒绝缴费？有没有特殊情况（如房屋空置、物业服务不达标）？曾有个案子业主拿出20张报修未处理的照片，最终法院判减免30%费用。
常见问题解答
问题1：物业说发过短信就算催收，真的有效吗？
关键看证据！需要物业提供短信发送记录、接收号码机主证明。业主换了手机号没告知物业，这种催收无效。最好让物业出具加盖通信公司公章的发送记录。
问题2：房屋空置3年还要交物业费吗？
法律上必须交！但有些省市允许打折。江苏规定空置房可减免20-30%，需要提前向物业报备。不过就算空置，超过3年未催缴同样适用诉讼时效。
问题3：收到传票才发现被起诉怎么办？
立即做三件事：1.查缴费记录确认欠费时间 2.找物业催收证据 3.准备服务质量差的证据。有个案例业主找出电梯故障维修记录78次，法院直接判物业费打7折。
