物业费纠纷管辖法院
《民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地法院管辖。物业费纠纷属于物业服务合同纠纷范畴，依法应由物业公司注册地或实际服务所在地的基层人民法院管辖。举个例子，住在朝阳区的业主若与海淀区注册的物业公司发生纠纷，既可以选择海淀区法院，也可以选择朝阳区法院起诉。
三步搞懂去哪家法院起诉
第一步先翻出《物业服务合同》，看是否有约定管辖条款。去年有个典型案例，北京某小区物业合同里写着争议提交东城区法院，结果业主跑去西城起诉被驳回。
第二步查物业公司营业执照，现在天眼查APP一搜就知道注册地址。深圳某物业公司在北京设分公司，就要看分公司注册地。
第三步确认实际服务地点，特别是老旧小区物业更替频繁的情况。记得保留缴费记录、服务通知等证据，去年杭州就有业主用快递单证明实际服务地在余杭区，成功在本地立案。
这些误区坑过上万业主
误区1：必须去物业总部所在地起诉。去年上海法院判例明确，分公司具有独立诉讼资格，浦东分公司服务的业主可以直接在浦东法院起诉。
误区2：合同没写管辖地就只能忍气吞声。最高法司法解释，这种情况适用法定管辖，业主握有选择主动权。
误区3：网上立案随便选法院。去年广州某业主图方便选离家近的法院，结果因无管辖权被退回，耽误了3个月时效。
聪明业主都这样选法院
1. 就近原则：选自己小区所在区法院，省时省力。特别是老年业主，去外地诉讼成本太高。
2. 证据集中地：物业服务痕迹都在小区，现场取证方便。去年南京业主起诉电梯维修问题，法官当庭要看监控录像，幸好选的是本地法院。
3. 诉前调解考量：北京朝阳法院物业纠纷调解率超60%，选调解力度大的法院更高效。
常见问题解答
Q1：物业公司在外地，必须去外地起诉吗？
不用！《民事诉讼法司法解释》第二十四条，物业服务合同履行地即业主房屋所在地。哪怕物业公司注册在海南，只要服务北京小区，业主可以在北京起诉。
Q2：开发商指定的物业公司跑了，该告谁？
这种情况要区分主体。是开发商下属物业，可追加开发商为共同被告。郑州中院就有类似判例，判决开发商承担连带责任。
Q3：业委会起诉和个人起诉管辖一样吗？
主体不同管辖变化。业委会作为原告需在物业公司住所地起诉，而个人业主可以选择房屋所在地法院。建议先咨询专业律师。
Q4：催缴物业费的律师函从外地寄来，要在寄出地起诉吗？
不需要！律师函发送地不影响管辖，关键看合同履行地。去年深圳法院明确认定，催缴函邮寄行为不改变法定管辖规则。
