买房签了定金合同卖方反悔怎么办
《民法典》第586条和587条规定，定金合同自实际交付定金时生效。卖方反悔不卖房，买方有权要求卖方双倍返还定金，甚至起诉要求继续履行合同。但要：合同中没有明确约定“卖方违约需双倍返还”，法院只判返还定金本金+赔偿实际损失。
二、定金合同不是废纸！4步教你硬刚违约房东
最近朋友小王就遇到糟心事：看中一套二手房，交了10万定金签了协议，结果房东听说隔壁小区涨价，转头就说“房子不卖了！”气得小王直跳脚。今天手把手教你怎么对付这种无良房东！
第一步：先礼后兵别冲动
先打电话录音：“张哥，咱们合同签得好好的，您突然说不卖，总得有个说法吧？”这时候房东找各种借口：
①“老婆不同意卖”（经典背锅侠）
②“房产证有问题”（早干嘛去了）
③“家里老人反悔”（临时加戏）
记得保存微信记录，必要时让中介作证。
第二步：律师函警告⚠️
花500-1000元找律师发函，80%的房东看到“将依法提起诉讼”就怂了。之前有个案例，房东收到律师函第二天就主动赔了8万和解。
第三步：法院见真章
别被诉讼费吓到！10万标的案件诉讼费才2300元，而且胜诉后由被告承担。准备好三件套：
1. 定金收据（必须原件！）
2. 微信聊天记录（证明房东违约）
3. 房价上涨证据（同户型成交价截图）
第四步：执行到位才是赢
赢了官司拿不到钱？直接申请强制执行！法院可以冻结房东银行卡、拍卖房子。去年杭州有个案子，房东赔了定金还要多掏12万差价赔偿。
三、5个血泪教训！签定金合同避坑指南
教训1：合同没写违约条款
千万要在补充条款加上这句话：“若卖方违约，需双倍返还定金并赔偿房屋差价损失”。没这句话，只能拿回本金！
教训2：用订金代替定金
某音上很多“专家”说写订金更安全，纯属扯淡！法律上只有“定金”有担保效力，订金随时能退。
教训3：没查产调就交钱
上海李女士交了20万定金，结果发现房子被抵押！签合同前务必让房东拉产调，确认无查封、无抵押。
四、灵魂拷问：这4种情况还能翻盘吗？
问题1：只签了居间协议没签正式合同，能索赔吗？
只要协议里写明房屋总价、付款方式、过户时间等核心条款，法院照样认定是有效合同！苏州中院就有类似胜诉案例。
问题2：房价暴涨后房东耍赖怎么办？
可以主张差价赔偿！你交定金时房价300万，现在涨到350万，除了双倍定金还能要50万差价。但需要提供同小区成交记录作为证据。
问题3：付了定金才发现房子有问题能退吗？
是凶宅、违建等重大瑕疵，可以要求退定金。但普通的质量问题，得自己吃闷亏。看房时记得检查天花板渗水、墙面开裂等细节。
五、常见问题急救包
Q1：定金和订金有什么区别？
定金有法律担保作用，违约要双倍返还；订金相当于预付款，反悔只能退本金。记住！合同里必须写“定金”二字！
Q2：没签书面合同只有转账记录能赢吗？
微信聊天记录+转账备注“购房定金”+中介证言可以形成证据链，但最好补签书面协议。电子签约也具备法律效力！
Q3：房东说赔双倍定金但房子涨了100万怎么办？
民法典新增第584条：赔偿包括合同履行后获得的利益。收集周边房价上涨证据，可以主张定金赔偿和差价损失！
