贷款的房子不想要了怎么办
《民法典》第533条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，贷款购房属于“房屋买卖合同+借款合同”双重法律关系。若想放弃已贷款购买的房屋，需解除购房合同和贷款合同，否则即使退房仍需继续偿还银行贷款。常见方式包括：协商解除合同、房屋转卖、司法拍卖等，但必须擅自断供导致被银行起诉并列入失信名单。
五种解决方案全解析
方案一：二手房转卖
找中介挂牌时要说清楚是"按揭房"，现在市场上超60%的二手房都带着贷款。先签《房屋买卖合同》收定金，再用买家首付解押是最常见操作。但要：
1. 房价必须覆盖剩余贷款+税费
2. 签合注明"买方垫资解押"条款
3. 提前查清银行提前还款违约金（是剩余本金1%）
方案二：开发商协商退房
适用于刚交首付还没办房产证的情况，直接找开发商签《退房协议》。不过要准备好：
- 支付过的维修基金票据
- 已还贷款清单
- 契税完税证明
有个朋友去年退房成功，但被扣了总房款5%作为违约金，算下来比继续还贷少亏8万多。
方案三：断供摆烂（强烈不推荐）
有个真实案例：王先生断供6个月后，银行起诉到法院，最终房子被法拍还倒欠12万。流程是这样的：
断供3个月→银行催收→6个月后起诉→判决生效→司法拍卖→不足部分继续追偿
不仅房子没了，还要上征信黑名单，高铁飞机都坐不了。
方案四：主动申请法拍
与其等银行起诉，不如自己向法院申请拍卖。虽然要付评估费、执行费（约拍卖款的5%），但能争取更长的搬迁期。有个技巧：
在拍卖前自己找好买家，通过法院签订《以物抵债协议》，能比市场价多卖5-10%。
方案五：债务重组
实在周转不开可以试试这两招：
1. 找银行办"按揭转抵押"，把剩余贷款转成利率更低的经营贷（需有营业执照）
2. 与机构签订《回购协议》，让他们先垫资解押，约定1-3年内按原价回购
血泪教训：三个必坑指南
坑一：以为退房就不用还贷
张女士退房后3年突然被银行起诉，才发现开发商根本没去办贷款解除手续。切记！退房后必须拿到银行的《贷款结清证明》。
坑二：私下签回购协议
有中介忽悠"先过户给我，每月返租金抵月供"，结果房子被二次抵押，最终钱房两空。任何涉及产权变更的操作必须经过银行同意。
坑三：轻信法拍能解套
司法拍卖只能拍出市场价7折，还要扣除：
- 执行费（5%）
- 评估费（0.5%）
- 逾期利息（日万分之五）
100万的房子到手只剩60万。
常见问题解答
问题1：能把房子直接还给银行吗？
银行不是当铺，没有"以房抵债"的说法。除非法院判决，否则银行无权直接收房。但可以协商"代售"，让银行找中介卖房，不过这过程长达2年。
问题2：开发商破产了怎么办？
立即申请财产保全！购房者在破产清偿中属于优先债权人，记得在法院受理破产后30天内申报债权，能比普通债主多拿回20-40%的钱。
问题3：离婚/继承的房贷房怎么处理？
离婚需先去银行办理贷款人变更，500万以下的房贷变更手续费约2000元。继承房产则需先还清贷款才能过户，有个案例是继承人用保单质押贷款还清了房贷。
