签了购房协议书有法律效力吗
很多购房者签完协议书后心里直打鼓：这薄薄几张纸到底有没有法律保障？《民法典》第495条规定，只要协议书具备当事人信息、房屋基本情况、价格条款等核心要素，且不存在欺诈、胁迫等情形，这份购房协议书就具有预约合同的法律效力！只要协议内容合法、双方自愿签字，开发商和你都得按约定办事。
一、购房协议书的"真面目"大揭秘
去年我代理过这样一个案子：张三看中某楼盘，签了认购书交了10万定金。后来房价下跌想反悔，开发商直接扣了定金。张三气不过跑来问我："这破认购书也算数？"我翻开文件一看，里面明确写了房号、单价、签约时间——这就是典型的有效预约合同！
现在开发商常用的认购书、意向书、预定协议，本质上都是购房协议书。别看名字五花八门，只要包含这几个关键信息就算数：
1. 买卖双方身份证号/营业执照
2. 房号与建筑面积
3. 每平米单价和总价款
4. 定金支付与违约责任
5. 正式签约时间节点
二、签了字想反悔？这些代价要想清楚
李四上个月就吃了大亏！签完协议第二天发现隔壁楼盘更便宜，死活要退房。结果开发商拿出协议指着违约金条款："要么继续买，要么赔20万！"闹到法院，法官直接判李四赔了15万。
血的教训告诉我们：
• 协议里超过总房价20%的定金条款被调整
• 单纯因为"不想要了"违约必赔钱
• 开发商隐瞒不利因素可以主张撤销协议
• 遭遇限购政策变化可协商解除
三、5种协议书=废纸的情况
王女士去年就掉进大坑！花200万签了协议，后来发现楼盘压根没预售证。这种情况协议自始无效，开发商不仅要退钱还得赔偿利息损失！以下这些协议签了也白签：
1. 开发商未取得预售许可证
2. 集体土地小产权房买卖
3. 明显低于市场价的"工抵房"协议
4. 代持房产的阴阳合同
5. 限制民事行为能力人单独签署
四、常见问题答疑
问题1：只签协议没网签受法律保护吗？
答：照样有效！网签是行政管理要求，不影响协议本身的合同效力。去年杭州中院就有判例，买方凭有效协议书成功追回双倍定金。
问题2：协议和正式合同哪个优先？
答：以签署的为准！正式合同与协议条款冲突，除非特别说明，否则视为对原协议的变更。建议在补充协议里明确约定条款适用顺序。
问题3：签完协议发现房子被抵押怎么办？
答：立即发函解除协议！《民法典》第612条，卖方故意隐瞒抵押情况，买方有权要求退一赔一。记得保留售楼处宣传册等证据。
问题4：协议书没约定违约金怎么算？
答：可主张实际损失赔偿！法院会参照LPR利率计算资金占用损失，或是差价赔偿。去年深圳有个案例，买方违约后赔偿了房价上涨部分的80%。
