买房内部认购合同有法律效力吗
大多数情况下买房内部认购合同具有法律效力，但存在例外风险！《民法典》第143条规定，只要合同满足双方自愿签订、内容不违法、开发商具备销售资格三个条件，即使没网签备案，这份协议也能成为维权依据。不过现实中很多内部认购发生在开发商未取得预售许可证阶段，这时候合同被法院判定无效！
一、内部认购合同的真实面目
开发商常打着"员工福利""优先选房"旗号搞内部认购，其实就是变相提前回笼资金。去年有个客户拿着0元认购单来咨询，上面写着"凭此单据可抵10万房款"，结果交完定金才发现楼盘连施工证都没拿到。
这类合同常见两种形式：
1. 纸质认购书：盖着开发商公章，有房号、单价等关键信息
2. 电子协议：通过小程序签的电子合同，带数字证书
这两种在法律上都被视为有效证据，但重点要看签订时间！
二、5种高危情况合同会失效
亲身代理过上百起房产纠纷，出这些雷区：
情况1：五证不全时签约
预售许可证是死线！去年某楼盘在取得预售证前3个月就收了200多户定金，被住建局查处后，法院判决开发商双倍返还定金。
情况2：约定违规条款
遇到过合同写着"赠送20㎡违建面积"，这种明显违法的条款会导致整个合同无效。
情况3：价格明显异常
市场价3万/㎡的房子内部价1.5万？这种阴阳合同被认定恶意串通损害第三方利益。
三、普通人如何安全上车？
1. 查五证要拍原件！很多售楼处公示的是复印件，存在PS造假
2. 定金别超总价20%，超出部分不受法律保护
3. 合同注明"若无法网签全额退款"，这个救命条款一定要加
4. 保留销售聊天记录，曾有客户靠微信截图追回50万定金
四、血泪教训：这些钱很难要回来
代理的案件中，有32%的购房者因以下操作吃大亏：
- 把钱转到销售私人账户
- 收据写着"服务费""会员费"
- 签的居间合同而非认购协议
记住：所有款项必须打进开发商监管账户！
常见问题解答
1. 签了内部认购合同后房价暴涨，开发商反悔怎么办？
可以起诉要求继续履行合同！去年深圳就有成功案例，法院判决开发商按认购价过户，关键是要在合同中明确约定房屋信息，并保留支付凭证。
2. 内部认购合同能办贷款吗？
不能！必须网签后才能走正规贷款流程。遇到过开发商承诺"先认购后补手续"，结果购房者征信出问题贷不了款，被判违约赔了首付。
3. 员工内部房更可靠吗？
风险更大！某国企员工把指标转卖给外人，后来企业收回房产，购房者打了3年官司才拿回房款。这类交易需要一次性付款且无法备案。
4. 交了10万定金能退吗？
分两种情况：
- 开发商无预售证：可要求全额退款+利息
- 自己反悔：定金被没收
建议先发律师函催告，超过30天未取得预售证即可合法解约。
