买卖房屋协议书有法律效力吗
《民法典》第143条规定，一份合法有效的房屋买卖协议书必须满足三个核心条件：签订双方具备完全民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定。只要协议书用书面形式明确约定了房屋信息、成交价格、付款方式、过户时间等核心条款，并由买卖双方签字确认，就具有法律约束力。不过要的是，协议书的效力与房产过户是两回事——即使签了协议，未办理产权登记前房屋所有权仍未转移（《民法典》第215条）。
一纸协议值千金？这些情况让合同变废纸
去年我处理过一桩真实案例：老王把回迁房卖给小张，双方签了协议还付了定金。结果办证时发现房子还在开发商名下，最终法院认定协议无效。这种情况就属于典型的"标的物不合法"。还有几种常见雷区要特别：
1. 口头协议风险大：虽然法律承认口头合同，但发生纠纷时举证困难。就像邻居李阿姨遇到的糟心事，买家声称谈好价格是200万，李阿姨咬定是220万，因缺乏证据只能调解解决。
2. 产权不清晰的房子：夫妻共有房产只一方签字，或者存在抵押贷款未结清。曾有位客户买了被法院查封的房产，协议签了钱付了，房子却被拍卖，真是赔了夫人又折兵。
3. 阴阳合同埋隐患：为避税做低网签价格，签两份不同价格的协议。这种做法不仅违反《税收征收管理法》，一旦产生纠纷，法院以实际交易价格为准，买家面临补税罚款。
签协议不踩坑的3个黄金法则
第一招：信息核查要彻底。带上身份证和房产证原件到不动产登记中心调取《房屋登记簿》，重点看是否存在抵押、查封、租赁备案。记得查看原始购房发票确认房产年限，这关系到税费计算。
第二招：条款设计防漏洞。除了总价还要约定付款节奏，"签约付30%、过户当日付60%、交房后付尾款10%"。建议明确逾期违约金（一般每日万分之五）、户口迁出保证金（5-10万）、家具清单等细节。
第三招：证据链要完整。微信聊天记录别删除，转账备注"购房定金"，重要通话记得录音。有个案例就是因为买家在微信里说了句"再便宜5万就签"，被法院认定为合同变更依据。
常见问题解答
Q1：只有口头协议能要求继续履行吗？
除非对方自认，否则很难维权。《民法典》第469条明确规定房屋买卖应当采用书面形式。即便存在口头约定，法院也以"重大交易未签订书面合同不符合交易习惯"为由不予支持。
Q2：配偶不知情签的协议有效吗？
是夫妻共同财产，协议效力待定。不知情配偶可在一年内主张撤销（《民法典》第311条）。建议签约时要求配偶出具《同意出售声明》，或直接作为共同卖方签字。
Q3：签字后反悔要赔多少钱？
分两种情况：协议有定金条款，适用"定金罚则"——买方违约不退定金，卖方违约双倍返还。若约定的是订金，则最多全额返还。没有明确约定的，法院支持不超过总房款20%的赔偿（《民法典》第588条）。
Q4：阴阳合同被查有什么后果？
轻则补缴税款+滞纳金（每日万分之五），重则面临偷税金额50%-5倍的罚款。杭州某中介因协助签订阴阳合同，被追缴税款并处罚金83万元，相关买卖合同也被确认无效。
