起诉房地产开发商需要准备哪些材料？完整清单
起诉房地产开发商需要准备哪些材料
准备起诉房地产开发商时，必须收集完整的证据链才能提高胜诉率。
1. 身份证明文件：原告身份证复印件、开发商营业执照或企业信息查询单
2. 购房合同原件：包含补充协议、承诺书等附属文件
3. 付款凭证：首付款发票、贷款发放凭证、收据等资金往来记录
4. 违约证据：逾期交房通知书、质量检测报告、规划变更公示等
5. 沟通记录：书面催告函、微信聊天记录、通话录音（需文字稿）
6. 评估报告：房屋质量鉴定书、价值贬损评估文件等
7. 其他证据：楼盘宣传资料、政府部门处罚决定书、业主联名投诉材料
为什么说证据收集是胜诉关键？
去年某楼盘精装修变"惊装修"的案例中，32户业主因保存了开发商宣传册和实际交付视频对比，最终获赔总金额超500万。这告诉我们：影像证据往往比文字证据更有冲击力，建议收房时全程录像，特别要拍摄开发商承诺的"豪华大堂""品牌建材"等细节。
开发商常见5大违约情形
1. 交房逾期：超过合同约定日期90天可解除合同
2. 面积缩水：实测面积差超过3%可要求退差价
3. 质量缺陷：漏水、裂缝等需专业机构出具报告
4. 虚假宣传：学区房承诺、配套设施造假最易取证
5. 规划变更：私自更改容积率或公共设施属重大违约
起诉前必做的3件事
1. 发律师函催告：70%的纠纷在此阶段解决
2. 申请证据保全：防止开发商篡改备案资料
3. 计算赔偿金额：违约金、维修费、租房损失要列明细
FAQ: 常见问题解答
开发商逾期交房怎么计算违约金？
按合同约定日万分之0.5-1计算，若无约定可主张已付房款×LPR利率×1.5倍。逾期超90天可要求退房，记得保存催告快递单！
发现房屋质量问题时如何取证？
立即拍摄视频并聘请第三方检测机构，费用约2000-5000元。注意要开发商在场时验房，拒绝验房的可公证取证。
开发商虚假宣传能索赔吗？
关键看宣传资料是否构成合同要约。收集楼书、沙盘照片、销售录音，若存在"绝对化用语"（如100%学区）可直接认定欺诈。
集体诉讼和个人起诉哪个更好？
10户以上建议集体诉讼，诉讼费分摊可省60%成本。但个别重大损失案件（如别墅质量问题）单独起诉赔偿更高。
