房屋违约金怎么算
《民法典》第585条规定，房屋违约金计算需遵循"补偿为主，惩罚为辅"原则。简单说就是违约金不能超过实际损失的30%。房子总价200万，违约造成的实际损失被法院认定是50万，那违约金最高就是50万+15万=65万。但很多合同直接约定总房价的10%-20%作为违约金，这需要结合情况判断是否合理。
违约金到底怎么算才不吃亏？
最近帮朋友处理了个二手房纠纷，买家签完合同突然反悔，房东咬定要收20%违约金。朋友急得直跳脚："这违约金比我首付还高，合理吗？"其实这里头大有门道！
看合同白纸黑字怎么写，有约定从约定是基本原则。但别慌，就算合同写了20%，法官也不会照单全收。去年有个案子，房东要收总价15%的违约金，结果法院查实实际损失只有3%，判了5%。所以遇到天价违约金先别认栽，收集证据最重要。
有个实用口诀要记住："定金双倍赔，首付看约定，总价百分比，法院会调节"。特别是碰到房价暴涨暴跌的时候，违约方常拿"违约金过高"当挡箭牌。这时候就要准备银行流水、转帐记录、中介沟通记录这些干货证据。
签合这些坑千万别踩
上个月有个客户拿着合同找我，违约金条款写着"违约方需赔偿守约方全部损失"。看起来没毛病？其实大有问题！这种模糊约定打起官司来就是扯皮。见过最夸张的案例，房东把未来30年房租收益都算进损失，结果被法院怼回去。
建议大家在合同里明确两种计算方式：1.按日计算的违约金（万分之一/天）2.一次性赔付比例（建议不超过总价20%）。加上"以较高者为准"的条款，这样既能督促对方履约，又不怕被钻空子。
常见问题答疑
1. 签了20%违约金条款，现在觉得太高能反悔吗？
可以！法律明确规定违约金超过实际损失30%就属于"过分高于"，就算签了字也能要求法院调低。去年苏州中院就有成功案例，把违约金从总价15%降到8%。
2. 房东违约拖着不过户，我能要多少赔偿？
这种情况你有两个选择：要么继续要房子，让房东按日付违约金（每天0.05%左右）；要么解除合同，要回双倍定金+赔偿差价。房价半年涨了50万，这差价很要房东掏腰包。
3. 没写违约金条款怎么办？
别担心！可以按实际损失索赔，包括中介费、搬家费、房屋差价等。有个聪明业主保留了租房合同、装修发票，连临时租房的费用都要回来了。记住保留所有支出凭证，关键时刻能顶大用。
4. 开发商逾期交房违约金怎么算？
这个有特别规定！很多购房合同约定的日万分之一违约金，其实低于法定标准。司法解释，就算合同没约定，也可以按照同地段租金标准索赔。深圳有个楼盘逾期2年交房，业主们愣是通过法律途径多要了上百万赔偿。
