买房反悔违约金怎么赔的

《民法典》合同编规定，二手房交易中买卖双方签订合同后反悔，违约金赔偿需分情况处理。合同明确约定了违约金数额（总房款的10%-20%），违约方需按约定赔偿；若未明确约定，则按实际损失赔偿（不超过违约方预见到或应当预见到的损失）。特别要的是，法律规定违约金上限一般不超过实际损失的30%，超过部分法院不予支持。若已支付定金，适用"定金罚则"——买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还，且定金不得超过合同标的额的20%。

一、买房反悔违约金到底怎么算？

最近朋友老张就栽在违约金上，他看中一套500万的学区房，签合约定了20%违约金。后来发现孩子上不了重点学校，想退房却被要求赔100万。这种情况法院会怎么判？其实合同约定过高的话，法官会实际损失调整。卖方转手卖了480万，实际损失20万，违约金最高赔26万（20万×130%）。所以老张只赔了26万，而不是合同写的100万。

这里有个实用技巧：遇到房价波动大的情况，建议在合同中约定定金和违约金条款。先交10万定金，再约定总房款10%的违约金。万一违约，可以选择适用更高的赔偿方式，但要定金和违约金不能主张哦！

二、这些特殊情况可以不赔违约金

去年杭州有个案例特别典型：买家因突发重病付不起尾款，法院最终判决免除违约金。《民法典》533条，出现不可抗力或情势变更的情况，自然灾害、重大疾病、政策突变（像突然出台限购政策），可以主张减免责任。但要！必须满足三个条件：1. 情况发生在合同成立后 2. 当事人无法预见 3. 继续履行明显不公平。

还有个容易踩的坑：签约后发现房子被查封怎么办？这时候买家不仅可以要求退房，还能要回双倍定金！法律明确规定卖方必须保证房屋无权利瑕疵，隐瞒抵押、查封等情况属于严重违约。

三、避免违约金纠纷的3个救命招

第一招：合同里加个"反悔期条款"。像北京链家现在推的"三天冷静期"，买家付个1万意向金，三天内随便反悔不用赔钱。第二招：分期付违约金。约定前三个月反悔赔5%，半年内赔10%，既约束双方又留有余地。第三招：做好证据保全。微信聊天记录别删！有个案子就因为买家保存了中介承诺学区的聊天记录，成功免除了50万违约金。

特别提醒准备置换房子的朋友：一定要在合同里写明"连环单"处理方式。约定上家违约导致自己无法买房的情况，可以免责解除合同。去年上海就有人因为没写这条，赔了违约金还丢了新房。

常见问题解答

1. 签了合同但没交定金，反悔要赔钱吗？

必须赔！合同签字就生效，和交没交定金没关系。但赔偿金额会参考实际损失，房子空置期间的物业费、再次交易的中介费等。有个案例显示，没交定金的违约方最终赔了房价差额的70%。

2. 违约金和定金可以要吗？

不能二选一！《民法典》587条说的很清楚，只能选择定金罚则或违约金条款。但有个漏洞：定金不足以弥补损失，可以要求补足差额。定金10万，实际损失15万，可以要10万定金再补5万。

3. 中介私自承诺能退定金，算数吗？

关键看有没有书面证据！口头承诺法院基本不认，但有微信记录、录音等证据，可以追究中介责任。去年广州有个案子，中介微信说"随时可退"，法院判决中介公司自己赔了10万定金。

4. 夫妻一方签字反悔怎么办？

这种情况最复杂！房产证只有一个人名字，签约人配偶事后不同意，合同仍然有效！但法院判继续履行或赔偿。建议签约时务必让配偶签同意书，或者注明"配偶知晓并同意"。

5. 贷款办不下来算违约吗？

分情况处理！是买家信用问题，要赔违约金；是政策调整（提高首付比例），可以协商解约。有个实用技巧：在合同里加上"因贷款失败可无责解约"条款，现在大中介的版本合同基本都有这条。