房子逾期交付的违约金是怎么算
《民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，开发商逾期交房需按合同约定支付违约金。若合同未明确约定，则违约金可参照实际损失或同期银行贷款利率计算。购房合同是核心依据，法律默认尊重双方约定，但若违约金过高或过低，法院可酌情调整。
逾期交房违约金的法律逻辑
很多人以为违约金是开发商随便定的，其实背后有法律逻辑。张三买了套房，合同写的是逾期一天赔总房款的万分之一，而总房款100万的话，每天违约金就是100元。但合同没写清楚，张三可以要求按实际损失（房租、贷款利息）索赔。不过法院更倾向于用LPR（贷款市场报价利率）来算，LPR是3.65%，那违约金按这个比例折算到每天。
合同条款的坑与保命符
买房签合开发商提供的模板里违约金条款是日万分之一到万分之三之间，看着还行，但有些猫腻要！有的合同写逾期超过90天后，违约金比例降低一半，或者最高不超过总房款的5%。这时候开发商拖了半年，购房者实际拿到的钱只有一两万，连房租都抵不上。所以签合同前一定要逐条抠细节，必要时要求修改条款。
真实案例：有人拿回20万，有人只赔了3千
案例1：杭州李女士的合同约定日万分之三，开发商逾期180天，总房款200万，到手违约金200万×0.0003×180=10.8万，法院支持全额赔偿。 案例2：郑州王先生合同里没写违约金，结果法院按他每月5000元租房损失，判开发商赔3万。但王先生实际租房花了3.6万，因为没保留租房合同和转账记录，法院只认了部分金额。 这两个例子说明：合同约定越细，维权越容易！
开发商常用的拖字诀怎么破？
开发商拖延交房的套路包括：甩锅给疫情、天气、政府验收慢，甚至玩文字游戏说交付不等于精装完成。这时候购房者要做三件事： 1. 发书面催告函（留快递底单）； 2. 收集逾期证据（楼盘现场照片、邻居群聊天记录）； 3. 算清违约金明细（从合同约定交房日次日起算到实际交房日）。 记住，开发商说赔物业费抵违约金千万别答应！物业费是消费，违约金是赔偿，法律上不能互相抵扣。
常见问题答疑
问题1：违约金有上限吗？开发商说最多赔5%合理吗？
合同里写了上限（总房款的5%），原则上有效，但《民法典》第五百八十五条，实际损失超过30%，可以申请法院调高。总房款100万，合同上限5万，而你因逾期多付了8万房租，可以起诉要求突破5%限制。
问题2：逾期多久可以要求退房？
分两种情况： 1. 合同有约定：写明逾期超90天可退房，达到条件即可主张； 2. 合同没约定：需催告后3个月仍未交房才能退，且要发书面通知。不过退房放弃违约金，还要和开发商掰扯已付房款利息，建议先咨询律师。
问题3：开发商一直拖着不赔怎么办？
三步走： 1. 向住建部门投诉（部分城市会扣开发商信用分）； 2. 申请人民调解委员会调解； 3. 直接起诉并申请财产保全（防止开发商转移资产）。 诉讼费一般是索赔金额的2.5%，索赔10万，诉讼费约2300元，胜诉后由败诉方承担。
问题4：违约金能要求提高吗？
可以！合同约定的比例低于实际损失（约定日万分之一，但你每月租房要花1万），《民法典》第五百八十五条，只要能证明实际损失，法院最高可支持到实际损失的1.3倍。不过需要提供租房合同、付款凭证等证据链。
问题5：开发商说赔车位抵违约金划算吗？
慎选！车位的实际价值虚高。开发商声称车位值20万，但小区实际成交价只有15万，这时候相当于违约金被打了75折。除非能立即转手变现，否则建议坚持要现金赔偿。
