房产共有怎么确认比例
《民法典》第309条，共有房产的份额按约定确认，没有约定或约定不明确的，按出资额确定；不能确定出资额的，视为等额共有。法律优先尊重当事人的书面协议，看购房时的实际付款证据（如转账记录、发票），才默认平均分配。张三和李四各出100万买200万的房，比例就是1:1；张三出150万，李四出50万，则按3:1划分产权。
5种常见共有比例确认方式
情景一：夫妻共同还贷
婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产，首付由男方婚前支付100万，婚后双方共同还贷200万。离婚时房屋增值到500万，男方首付对应的增值部分归个人所有，剩余部分平分。计算公式需要专业评估。
情景二：朋友合伙投资
三个朋友各出50万、30万、20万合买商铺，建议直接签订《按份共有协议》写明5:3:2的比例。曾有案例因未签协议，装修费用由一人垫付，最终法院按实际总支出重新分配份额。
情景三：父母子女共有
父母出首付登记在子女名下，房产证没写比例，默认视为对子女的赠与。想保留份额需在购房时备注比例，父母出70%房款，要在买卖合同明确约定。
情景四：继承共有房产
爷爷去世后留下价值600万的房子，四个子女各继承25%份额。两人想卖房，两人反对，物权法，占份额三分之二以上的共有人同意即可处置，但需给其他共有人折价款。
情景五：以房抵债共有
常见于民间借贷，借款200万用房产抵押，还不上钱时将50%产权过户给债主。这种情况必须办理过户登记+签订《以房抵债协议》，否则被认定为流押条款无效。
必须的3个法律风险点
风险一：口头约定无效
杭州法院判决的案例中，兄妹口头约定6:4出资购房，妹妹实际多付了30万，因无书面证据最终按房产证平分。
风险二：装修款不算出资
装修费用不计入产权比例，除非另有约定。王女士花80万装修男友婚前房，分手时法院认定装修属附合添附，只能拿回残值补偿。
风险三：贷款影响比例
婚后共同还贷部分对应的增值要分割。婚前房产价值200万，婚后还贷100万，离婚时房价涨到400万，还贷部分对应的200万增值中，配偶可分得50万。
常见问题解答
问题1：父母出资怎么算比例？
需保留转账凭证并备注"购房借款"，最好签订赠与协议写明是否算份额。最高法司法解释明确，婚后父母出资未明确约定的，视为对夫妻双方的赠与。
问题2：没有协议怎么确认比例？
收集银行流水、微信转账记录、聊天记录等证据链。曾有人用支付宝备注"购房款"成功证明出资比例，最终法院按6:4判决。
问题3：贷款买房怎么算份额？
首付款按实际出资，贷款部分谁还贷算谁的。首付男方出60万女方40万，贷款200万由双方共同偿还，则男方份额=（60+100）/(60+40+200)=53.3%
