共有房产可以约定分割吗
《民法典》第三百零四条规定："共有人可以协商确定分割方式。达不成协议且共有物难以分割的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。"法律明确赋予了共有人通过自主协商约定分割的权利。只要所有共有人达成一致意见，无论是按份共有还是共同共有，都可以通过签订书面协议的方式对房产进行分割。但要的是，协议内容不得违反法律强制性规定，涉及违法建筑的部分不能作为分割依据。
一、房产分割的三种常见姿势
老王和三个兄弟共同继承了一套价值400万的房子，他们可以选择这样操作：
第一种：直接分房子 - 房子是四间独立商铺，刚好每人拿一间，这就是最省事的物理分割。不过现实中多数商品房难以做到，毕竟不能把客厅卧室拆开分。
第二种：拿钱走人 - 老三想变现创业，其他兄弟凑钱给他相当于100万的份额，房子就归剩下的三人所有。这种方式要市场价评估，避免有人吃亏。
第三种：卖掉分钱 - 四兄弟把房子挂中介卖了420万，扣除税费后每人到手约100万。这种方式看似公平，但常因卖房时机、价格产生矛盾。
二、手把手教你写分割协议
去年处理过一起典型案例：张女士兄妹三人继承的学区房，签协议时漏写税费承担条款，后来过户时多出8万税费差点闹上法庭。所以协议必须包含六大要素：
1. 各共有人基本信息（身份证号必填）
2. 房产的"身份证"（产权证号、地址）
3. 分割方案（哪部分归谁/折价金额）
4. 过户时间节点（建议精确到日）
5. 费用承担方式（税费、中介费分摊）
6. 违约责任（建议约定日千分之三违约金）
特别提醒：最好去做个公证，虽然要多花几千块，但能防止有人事后反悔。就像上周有个客户，哥哥签完协议后声称自己当时喝醉了不认账，好在协议经过公证才顺利解决。
三、这些坑千万别踩
坑一：口头约定 - 李大爷和侄子说好各住一层，结果侄子结婚后独占房子，没书面协议法院都难认定。
坑二：忽略隐形共有人 - 夫妻婚后继承的房产，虽然登记在一方名下，但配偶拥有隐性权利，分割前必须确认所有权利人。
坑三：房贷未清就分割 - 王小姐的案例最有警示性：房子还有80万贷款就急着分割，结果银行要求提前还贷，差点导致资金链断裂。
四、常见问题快问快答
问题1：按份共有和共同共有分割有啥区别？
按份共有可以直接按比例分割，你占70%产权就有绝对话语权。而共同共有需要全体同意，就像离婚分房必须夫妻都点头才能卖。
问题2：父母留下的房子必须平分吗？
不一定！去年有个案例三兄妹协商后，照顾残疾大哥多分了15%份额，只要签好协议法律就认可。但法定继承默认平分，想调整份额必须书面约定。
问题3：房贷没还完能分割吗？
可以但很麻烦！需要先和银行沟通，有两种处理方式：要么由取得产权的一方承接贷款（需银行同意），要么先还清贷款再分割。建议在协议中明确月供分摊责任。
问题4：签了协议对方反悔怎么办？
经过公证的协议可直接申请强制执行，没公证的只能起诉。提醒大家协议里记得加上违约条款，每逾期一天赔偿总房款0.1%，这招比道德约束管用得多。
