共有产权房算不算自己房产
最近被问爆的共有产权房问题，今天咱们用《民法典》说人话！物权编第240条，只要你在不动产登记簿上有名字，哪怕只占1%份额也算合法产权人。简单说，你买下的那部分产权就是你的"法律认证"房产，只不过多了个"拼单合伙人"——是地方政府。
这房到底算谁的？三分钟搞懂游戏规则
去年陪朋友收房时，物业指着产权证说："您这房本和普通红本可不一样"。仔细看才发现，产证上明晃晃写着"按份共有"，政府占股30%。这就好比合伙开公司，你当大股东但决策要按公司章程来。
实际使用中你会发现：装修不用打报告，出租要按协议分成，卖房得先让政府"优先接盘"。最魔幻的是，邻居王姐拿着同小区共有房本，居然给孩子落了学区户口。所以说这房啊，就像限量版球鞋——穿在脚上是你，但转手要守规矩。
5大灵魂拷问：这些坑你必须躲
问题1：能当婚房加名吗？
答：加名要闯三关！先看购房协议是否允许，再找政府股东开同意书，交登记费。建议领证前搞定，否则算夫妻共有变成"三方合资"。
问题2：断供会被扫地出门？
答：银行和政府比你更慌！会给半年缓冲期，实在还不上，政府会按比例回购，剩下的钱够你付首付再战江湖。
问题3：拆迁怎么分钱？
答：记住"投资比例分红"原则。政府占30%，拆迁款到账先扣人家的本金，增值部分按出资比例分成。不过实操中有惊喜彩蛋——有些城市会给原业主优先回购权。
问题4：能抵押贷款吗？
答：银行认的是"可变现份额"。你持有70%，最多能贷评估价的50%。不过要找指定银行，利率上浮15%，毕竟银行也怕政府突然行使优先权。
问题5：继承会扯皮吗？
答：民法典说得明白——你的份额可以继承。但想转成完全产权？得看地方政府脸色。建议提前立遗嘱写明"由继承人继续履行购房协议"，省得子女和政府打官司。
这些隐藏福利你知道吗？
深圳张哥的骚操作亮了！用共有房申请了人才补贴，又靠政府份额抵扣个税。北京李姐更绝，把政府占股算入公司资产，成功申请到小微企业贷款。记住，共有产权房是政策福利，要像玩消消乐一样找隐藏关卡。
常见问题急救包
Q1：买了共有房还能再买商品房吗？
看城市！北京要求腾退共有房才能买商品住宅，广州允许但首付提到70%。建议查当地住建局文件，或者直接打12345问最新政策。
Q2：政府会突然收回房子吗？
除非你连续2年不住+不交物业费+失联，否则政府没空理你。真要收回也会按市场价补偿，记得留好装修发票能多拿补偿。
Q3：小孩能上重点学区吗？
新规：只要落户就能享受划片入学。但要有些名校要求"完全产权"，报名前建议去街道办开居住证明。
Q4：房子老了维修谁出钱？
电梯坏了别慌！维修基金按产权比例缴纳，大修时政府也要掏腰包。屋顶漏水？先找物业，不行就启动"股东会"表决流程。
Q5：能改成民宿赚钱吗？
短租平台可不会管你产权比例！但政府协议里禁止经营性使用，被抓到被收回产权。真想当房东？先打申请报告，分成比例变成"政府6你4"。
