婚前买房怎么确保自己的权益
婚前买房要确保个人权益，核心在于明确房产的“归属”和“出资”关系。《民法典》第1063条，婚前一方全款购房且登记在个人名下的房产属于个人财产，离婚时不参与分割。但涉及共同还贷、婚后加名或混合出资等情况，权益分配就会复杂化。法律上建议通过书面协议、公证、资金隔离等方式提前规划，避免未来纠纷。
一、婚前买房的三大“防坑”指南
1. 全款买房：最直接的保护方式
婚前能自己全款买房，且房产证只写自己名字，这就是最“硬气”的保障。但现实中很多人需要贷款，这时候要：首付款一定要用个人账户支付，并保留转账凭证。婚后还贷部分用了共同收入，离婚时对方主张分割还贷及增值部分。
2. 签协议：别怕谈钱伤感情
婚前协议不是“算计”，而是对双方的尊重。约定“婚后共同还贷部分按比例分配”，或者“房产增值部分归购房方所有”。协议需要书面形式，最好公证，避免口头约定无效。尤其是一方出首付、另一方出装修费的情况，更要明确装修费是否算投资。
3. 父母资助：钱款流向要清晰
很多年轻人买房靠父母支持，这时务必做到：① 父母转账注明“仅赠与子女个人”；② 避免婚后用共同财产还贷；③ 父母出资是借款，必须签借条。曾有案例因父母转账备注不清，婚后被认定为夫妻共同债务。
二、婚后加名、卖房换房怎么办？
婚前买的房，婚后加了对方名字，法律上就视为赠与，离婚时平分。非要加名，可以约定份额比例（如99% vs 1%）。是卖婚前房换购新房，新房很变成共同财产。建议用卖房款单独开卡，全款买新房且只登记自己名字。
三、容易被忽略的细节陷阱
1. 物业费、装修费：婚后用工资交物业费，被认定为“用共同财产维护个人资产”，导致补偿对方；
2. 房租收入：婚前房产出租的租金，若婚后收取，原则上属于共同财产；
3. 海外购房：部分国家默认婚后财产共有，需提前研究当地法律。
常见问题解答
问题1：婚前贷款买房，婚后共同还贷，离婚时怎么分？
答案：房产归登记方，但需补偿对方共同还贷部分及对应增值。计算公式：补偿款=（共同还贷本息÷总购房成本）×离婚时房产现值×50%。房子买时100万，共同还贷40万，离婚时值200万，补偿款为（40÷100）×200×50%=40万。
问题2：男方婚前买房，女方出钱装修，离婚能要回装修费吗？
答案：装修费一般无法要回，除非签订协议明确为借款或投资。建议女方将装修费转化为首付，或要求按装修比例享有房产份额。曾有案例中女方装修花费30万，离婚时仅获赔5万残值。
问题3：婚前买房写两人名字，但一方没出资，怎么处理？
答案：法律上默认共有，平分。未出资方需证明购房是“赠与”意图（如聊天记录、婚礼承诺）。若想规避风险，应签订份额协议（如注明一方占90%）。
问题4：用彩礼/嫁妆婚前买房，算个人财产吗？
答案：关键看资金是否混同！用单独银行卡存彩礼，全款买房且登记个人名字，属于婚前个人财产。但彩礼转到共同账户，或婚后用彩礼还贷，就变成共同财产。
问题5：婚前买房婚后出租，租金归谁？
答案：租金属于经营性收益，原则上归夫妻共同所有。想保住租金，需证明房产全程由个人管理（如用婚前存款维修、自己找租客），且租金存入独立账户不混用。
