退出房产共有人需要什么
《民法典》相关规定，退出房产共有人的核心需要满足三个条件：协商一致、合法协议以及产权变更登记。所有共有人需就退出方式（如转让、分割、补偿等）达成一致意见；必须签订书面协议明确退出细节（补偿金额、产权比例调整）；需到不动产登记中心办理产权变更，完成法律层面的退出。若协商不成，则需通过诉讼由法院判决分割房产。
退出共有房产的4种常见姿势
姿势一：协议转让，拿钱走人 你和朋友合伙买房投资，现在你想退出，对方同意按市场价买断你的份额。这时候双方签个转让协议，约定付款方式和过户时间，去房管局办手续就行。
姿势二：实物分割，各拿各的房 是继承的老宅子，兄弟姐妹想分家，可以把房子按间或按层实际分割。一楼归大哥，二楼归小妹，前提是房屋结构允许且符合当地规划要求。
姿势三：折价补偿，不伤和气 离婚分房常用这招！房子市值500万，你占30%份额，对方补偿你150万，你放弃产权。记得在离婚协议里写清补偿金额和支付期限，避免对方赖账。
姿势四：法院强制执行 遇上死活不配合的共有人，只能起诉到法院。法官会贡献度、居住情况等判决分割方案，常见操作是拍卖房产分钱，但周期长还亏手续费。
血泪教训！这些坑千万别踩
坑一：口头约定不算数 曾有人相信亲戚说的"你先放弃产权，过两年补偿你"，结果房本过户后对方翻脸不认账。记住！任何协议必须白纸黑字+按手印！
坑二：过户前没查贷款 有对夫妻离婚分房，女方拿到产权却发现房子还有200万按揭没还，银行根本不配合过户。务必提前结清贷款或办理转贷手续。
坑三：漏缴税费被罚款 房产份额转让要交契税、个税，是夫妻婚内变更还要交印花税。曾有人为省税做阴阳合同，结果被税务局追缴+罚款20万。
小白必看的操作流程图
1. 拉群开会→2. 找评估公司定价→3. 拟定退出协议→4. 公证处公证→5. 缴税→6. 房管局换红本 全程建议让律师审核协议，特别是涉及分期付款的，一定要加违约条款！"超期1天支付1%违约金"。
常见问题答疑
问题1：共有人失踪怎么退出？ 答：先向法院申请宣告失踪，公告期1年。确认失踪后，由财产代管人代为处理，代管人不同意则需起诉强制分割。
问题2：按揭房怎么退出最省钱？ 答：两种方案：①先还清贷款再过户，需自筹资金或找担保公司过桥；②办理转按揭，把贷款人变更为留下的一方，需银行同意且征信良好。
问题3：农村宅基地能退出吗？ 答：宅基地使用权不能单独转让！是同村集体成员间共有，可协议转让；是城里人继承的宅基地房，只能转让地上建筑物。
