房屋产权归谁所有怎么确定

《民法典》物权编的规定，房屋产权归属的核心依据是不动产登记簿。房产证上登记的名字就是房屋的合法所有者。但法律也明确规定，登记簿与房产证内容不一致，以不动产登记簿为准（《民法典》第217条）。房屋买卖、赠与、继承等行为必须完成过户登记，产权才发生转移（《民法典》第209条）。特殊情况下如夫妻共同财产、农村宅基地房等，还需要结合其他法律条款综合判断。

一、房屋产权归属的三大黄金法则

法则1：登记为王
去年我朋友买房遇到个奇葩事：签合卖家拍胸脯说房子绝对个人所有，结果过户时发现登记簿上有3个共有人！这就是为什么必须看不动产登记簿而不是单纯看房产证。房管局系统里登记的信息才是法律认可的"正版"，就跟身份证号码一样具有唯一性。

法则2：交易要彻底
遇到过最惨的案例是：买家付了全款，卖家却拖着不过户，结果卖家欠债房子被法院查封。记住！光签合同不算数，必须完成过户登记（《民法典》第214条）。就像网购要收到货才算交易完成，买房不过户等于钱货两空。

法则3：特殊情况特殊办
夫妻婚后买的房，哪怕只写一个人名字，原则上也是共同财产。但是婚前全款买房加名，法律上认定为赠与。最近有个咨询：男方父母出首付，小夫妻还贷，离婚时怎么分？这种情况要先扣除父母出资部分，剩余增值部分平分。

二、5种特殊情况的产权判定

1. 夫妻房产那些事儿
刚处理的案例：女方婚前买房，婚后用工资还贷，离婚时男方要求分一半。结果法院判决：房子归女方，但需补偿男方共同还贷部分的钱和增值收益。记住婚前财产不因婚姻关系转化，但婚后共同还贷部分属于投资行为。

2. 继承大战怎么破
去年有个老人去世留下3套房产，5个子女闹上法庭。最终判决：先看遗嘱，没有遗嘱按法定继承。重点在于要办理继承权公证，所有继承人到场签字。哪怕有1个人不同意，这事就得走诉讼程序。

3. 农村房藏着大坑
城里人买农村房？千万小心！法律明确规定宅基地只能在本集体内部流转。之前有个客户花50万买了套农家院，结果拆迁时原房主反悔，法院判合同无效，只能拿回购房款，眼睁睁错过300万拆迁款。

4. 借名买房的雷区
为躲限购借亲戚名字买房？风险大到你想哭！有个真实案例：侄子用叔叔名额买房，结果叔叔欠债房子被查封。法院只看登记信息，借名协议在债权人面前就是一张废纸。

5. 开发商跑路怎么办
最近烂尾楼事件频发，记住两个关键点：已网签备案的房屋，法院一般认定归购房人；只交定金没网签的，被划入开发商破产财产。及时办理预告登记（《民法典》第221条）才能保住房子。

三、房屋产权常见问题答疑

问题1：房产证加名就能分一半？
错！婚前房产加名视为赠与，但离婚分割时会考虑出资比例、婚姻时长等因素。有个案例：男方婚前全款房加女方名，结婚3个月离婚，法院判女方仅获10%份额。

问题2：父母出资买房算谁的？
最高法解释：婚后父母全款买房登记在子女名下，视为个人财产；是部分出资，默认视为对夫妻双方的赠与。但最好签书面协议，注明是借款还是赠与。

问题3：小产权房能买吗？
风险极高！法律上小产权房不能过户、不能贷款、拆迁没补偿。曾有买家花80万买小产权房，遇到拆迁只拿回30万建房成本，血亏50万。

问题4：怎么查房屋真实产权？
三步走：① 让房东出示房产证原件 ② 到房管局调取产权档案 ③ 查法院查封冻结记录。特别要查看是否有隐形共有人，过世老人的继承人们。

问题5：夫妻间过户要交税吗？
新规：夫妻间加名、减名、变更份额，免征契税、个税、增值税！但是离婚房产分割，需要情况判断是否缴税。