如何确认房产的所有权归属
《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》规定，房产所有权以不动产登记簿记载为准，房产证是权利人享有物权的法定凭证。判断房子到底是谁的，最直接的方法就是看不动产登记簿上的名字和房产证上的权利人信息。但现实情况比法律条文复杂得多，遇到继承纠纷、离婚分房、二手房买卖等情况，确认所有权归属就需要更专业的操作。
一、确认房产所有权的三大核心步骤
第一步：查不动产登记簿 带着身份证到当地不动产登记中心，填写查询申请表就能查到房子的"户口本"。这里会显示产权人姓名、共有情况、抵押状态等关键信息。去年我遇到个案例，买家付了定金才发现房子早就被查封，就是没做这步。
第二步：核对房产证真伪 现在假证做得比真的还真！有个小技巧：用手机扫描证书扉页的二维码，直接跳转到官方验证页面。去年深圳就破获过用假证一房多卖的案子，涉案金额上千万。
第三步：追溯交易历史 特别是买二手房时，一定要看原始购房合同、契税发票、物业交割单。曾经有个客户买了法拍房，结果原房主拿着20年前的买卖合同来闹事，幸亏我们查到了完整的交易链。
二、特殊情况处理指南
1. 继承得来的房子 王大爷去世后三个子女争房产，靠着的遗嘱公证和的继承权公证书才解决。提醒大家：继承过户必须做继承权公证，光有遗嘱不一定管用！
2. 离婚房产分割 最近帮个女客户处理离婚房产，男方婚前首付婚后共同还贷。民法典司法解释，判女方获得补偿款45万。这种情况一定要保存好还贷流水记录。
3. 农村自建房确权 宅基地使用权证+规划许可证+房屋测绘报告三件套缺一不可。去年浙江开展农房确权专项行动，很多老乡补办了证件才保住房子。
三、5个必知的常见问题
Q1：房产证丢了怎么办？还能证明所有权吗？
房产证补办需要30个工作日，期间可以到登记中心开具产权证明，法律效力等同原证。去年张女士卖房时丢了证，我们加急3天就办好了证明，没耽误交易。
Q2：夫妻共同买房只写一方名字算谁的？
民法典规定婚后购房原则上属于共同财产，但要特殊情况！买房款是父母赠与且明确给子女个人，需要留存书面约定。建议夫妻最好做产权比例登记，避免日后纠纷。
Q3：遇到一房二卖怎么维权？
记住三个优先原则：已登记的＞已占有的＞付款在先的。去年处理过开发商把已售房屋抵押的案件，最终购房者凭借网签备案记录追回了房产。
Q4：宅基地房屋没有证怎么确权？
准备好建房审批表、四邻证明、村委会证明三份材料，向自然资源局申请确权。河北某村去年集中办理了386户无证农房确权，平均耗时2个月。
Q5：法拍房权属不清敢买吗？
务必查看执行裁定书和权属调查报告，重点租赁备案和欠费情况。去年有买家捡漏拍下深圳房产，结果发现欠缴天价物业费，最终成本反而高出市场价。
