卖房必须要签买卖合同吗
《中华人民共和国民法典》第490条，房屋买卖必须采用书面形式签订合同。也就是说，卖房子不仅要签合同，还必须签订正式的书面协议。很多人以为只要收了定金或者口头协商好就完事了，实际上没有白纸黑字的合同，连房产过户都办不了！房管局在办理产权转移时，第一个要看的就是经过双方签字确认的买卖合同，这个红本本才是法律认可你卖房行为的"身份证"。
一、为什么卖房合同比结婚证还重要？
去年我邻居老王差点吃了大亏，他把房子口头卖给亲戚，结果房价涨了亲戚反悔。因为没有书面合同，老王既不能强制对方买房，还要倒赔双倍定金。这就是典型的"没领证就同居"式交易！
完整的卖房合同要包括这些"硬核"内容： 1. 买卖双方身份证号（记得核对原件） 2. 房屋地址要精确到门牌号 3. 成交价写清大小写（防止被篡改） 4. 付款方式分阶段写明白 5. 交房时间精确到日 6. 违约责任到每天违约金
二、不签合同的风险比你想象的更可怕
张阿姨遇到过最奇葩的事：买家拿着20万定金收条，硬说谈好的价格是200万，可周边房价明明值300万！因为没有书面合同，双方扯皮半年对簿公堂。法官怎么判？因为缺乏关键证据，只能按定金合同规则处理，张阿姨白白损失了100万！
更糟心的是阴阳合同套路。有人为了省税做低房价，结果买家按合同价要求过户，卖家要么吃哑巴亏，要么面临偷税漏税的刑事风险。记住，所有不体现在正式合同里的约定，在法律面前都是"空气"！
三、手把手教你签份铁布衫合同
签合要像查户口一样较真：核对身份证原件、房产证上每个字都要对得上。去年有个案例，卖家冒充双胞胎哥哥签字，买家直到过户才发现被套路。
建议重点给这些条款加"防盗锁"： 1. 户口迁出保证金（至少留10万） 2. 物业交割押金（建议3-5万） 3. "卖方配偶同意出售"声明 4. 家具清单精确到品牌型号 5. 学区名额使用情况
四、特殊情况处理指南
遇到查封房想交易？记住这"三不原则"：不签合同、不收定金、不过户。等解封手续完成再启动交易流程，否则钱房两空。
继承房买卖更要：所有继承人都要在合同上签字，少一个就被主张合同无效。最好让公证处出具继承权公证书，确保万无一失。
常见问题答疑
1. 不签合同能直接过户吗？
绝对不行！房管局过户窗口第一句话就是"买卖合同拿来看看"。就算你们是亲兄妹，也得按格式合同走流程。去年有对父子没签合同直接过户，结果被税务局按赠与房产追缴20%个税，多花了十几万冤枉钱。
2. 微信聊天记录算合同吗？
聊天记录可以作为补充证据，但不能替代书面合同。法院判例显示，仅有聊天记录主张房屋买卖关系的，败诉率高达83%。重要的事情还是得落在纸上！
3. 签了合同能反悔吗？
违约成本高到你怀疑人生！除了双倍返还定金，还要赔偿房价差价。签合房价300万，违约时涨到350万，除了退定金还要赔50万差价，这笔账怎么算都划不来。
4. 中介提供的合同靠谱吗？
大中介的制式合同基本合规，但要补充条款。有个客户在中介合同空白处手写"包含地下室"，结果交房时发现地下室没产权，法院判决卖家无需交付。关键条款一定要打印在正式条款里！
5. 合同签完发现房子有问题怎么办？
立即启动"救急模式"！收集证据并在1年内提起诉讼。之前有个案例，买家收房后发现承重墙被拆，虽然合同没写，但法院最终判决卖家赔偿30万维修费，关键就在于买家保存了交房时的视频证据。
