贷款购房怎么约定份额
《民法典》第298条和308条规定，贷款购房的产权份额约定需通过书面协议明确。夫妻、亲友共同购房时，可选择按份共有或共同共有形式。按份共有需在购房合同或补充协议中写明各自出资比例（男方占60%、女方占40%），共同共有则默认均等分割。特别提醒：若未明确约定，法院按出资比例认定份额，签订《共有产权协议》至关重要。
为什么贷款买房必须"明算账"？
去年杭州就有对情侣分手后为婚房撕破脸的案例：男方首付80万，女方还贷2年，结果分手时女方只拿到4%的份额。血的教训告诉我们，贷款买房不约定份额有多危险！
建议分三步走：
1. 算清首付比例：把双方银行卡流水打出来，明确各自掏了多少首付
2. 约定还贷方式：可以设立共同还款账户，每月按比例存入
3. 公证协议效力：花500块做公证，比将来花5万打官司划算多了
5种典型场景处理方案
场景1：婚前买房
小张父母出首付150万，小两口共同还贷。建议协议写明："首付视为对小张个人赠与，婚后还贷部分各占50%"
场景2：婚后加名
老王婚前买的房，婚后要给妻子加名。记得去房管局选择"按份共有"，写清楚各占50%还是其他比例
场景3：父母出资
最高法解释，父母出资需明确是借款还是赠与。最好让父母转账时备注"借款给子女购房"，并让配偶签字确认
90%人踩过的坑
案例1：口头约定无效
小李和姐夫合买商铺，说好五五开但没签协议。后来闹翻，法院按转账记录判小李拿70%
案例2：贷款人≠产权人
小美用自己公积金贷款，但房本写男友名字。分手时男友说房子是他的，小美只能追讨借款
必须知道的冷知识
1. 主贷人占优势：银行只认主贷人，断供时银行先找主贷人
2. 装修款不算出资：除非协议特别约定，否则装修费不能折抵房款
3. 卖房需全体同意：就算你占99%份额，也不能单独卖房
常见问题解答
Q1：贷款没还完能改份额吗？
可以！带着银行同意书去房管局，花80元工本费就能办份额变更。但：部分银行要求还贷超1年才能办理。
Q2：分手时怎么算账？
计算公式：（房屋现值-剩余贷款）×出资比例+已还利息补偿。房子涨到300万，还剩100万贷款，男方初始出资60%，可拿（300-100）×60%=120万。
Q3：父母出资怎么证明？
记住三个关键点：①转账不要给现金 ②备注"购房出资款" ③让子女夫妻双方签收据。最好在购房前做资金公证。
Q4：婚后加名真能分一半？
不一定！北京法院有过判例：男方婚前房婚后加名，离婚时女方只分到30%。关键看加名时的约定，房本上写"共同共有"才默认均分。
